德祥地产年报披露财务修复及AI算力中心战略进展

*
（於百慕達註冊成立之有限公司）

股份代號：199

2025-2026
年 報

* 僅供識別

目錄

2

公司資料

4

股東資訊

5

董事履歷

11

聯席主席報告書

16

管理層討論及分析

28

董事會報告書

45

企業管治報告書

60

環境、社會及管治報告書

104

獨立核數師報告書

109

綜合損益表

110

綜合損益及其他全面收益表

111

綜合財務狀況表

113

綜合權益變動表

114

綜合現金流量表

116

綜合財務報表附註

208

財務概要

209

主要物業附表

210

釋義

2025-2026 年報

1

公司資料
董事會

執行董事

張漢傑先生（聯席主席）附註1

賀學初先生 （聯席主席）（於2026年7月15日

獲委任）

附註1

陳國強博士（聯席副主席）
陳耀麟先生

羅漢華先生（首席財務總監）

提名委員會
石禮謙，GBS，JP（主席）
張漢傑先生
葉瀚華先生
彭銘東先生

周美華女士 附註5

曹新偉先生（於2026年5月15日獲委任）

企業管治委員會
張漢傑先生 （主席）
葉瀚華先生

周美華女士

吳堯先生 附註2

吳堯先生（於2026年1月20日獲委任）附註2

附註3

非執行董事

獨立非執行董事
石禮謙，GBS，JP（聯席副主席）
葉瀚華先生

彭銘東先生
陳鎮洪先生（於2025年11月26日獲委任）

董事委員會

審核委員會
彭銘東先生 （主席）
石禮謙， GBS，JP
葉瀚華先生

薪酬委員會
彭銘東先生 （主席）
石禮謙， GBS，JP
葉瀚華先生

賀學初先生 附註1

羅漢華先生

賀學初先生 附註1
投資委員會
張漢傑先生
陳國強博士
陳耀麟先生
羅漢華先生
吳堯先生 附註2

曹新偉先生 附註3

賀學初先生 附註1
環境、社會及管治委員會
葉瀚華先生 （主席）
羅漢華先生
彭銘東先生

陳鎮洪先生 附註4

曹新偉先生 附註3

附註：
1.
2.
3.
4.
5.

2

賀學初先生獲委任為執行董事、聯席主席，同時出任投資委員會、企業管治委員會及薪酬委員會各成員自2026年7月15日起生效；於賀先生獲
委任後，自同日起，董事會由張漢傑先生及賀學初先生共同擔任聯席主席領導。
吳堯先生獲委任為執行董事，並出任投資委員會及企業管治委員會各成員，自2026年1月20日起生效。

曹新偉先生獲委任為執行董事，並出任投資委員會及環境、社會及管治委員會各成員，自2026年5月15日起生效。
陳鎮洪先生獲委任為獨立非執行董事，並出任環境、社會及管治委員會成員，自2025年11月26日起生效。
周美華女士獲委任為提名委員會成員，自2025年7月1日起生效。

德祥地產集團有限公司

公司資料
公司秘書

香港主要營業地點

7月8日辭任）

夏慤道12號

黃少敏女士（於2026年5月20日辭任）
陳靜儀女士（於2026年5月20日獲委任，並於2026年
吳迪女士（於2026年7月8日獲委任）

法定代表

張漢傑先生（祝慧妍女士為替任人）

香港
中環

美國銀行中心30樓

主要股份登記及過戶處

Conyers Corporate Services (Bermuda) Limited

羅漢華先生（龔弘敏女士為替任人）

Clarendon House

法律顧問

Hamilton HM 11

康德明律師事務所（有關百慕達之法律）
李偉斌律師行 （有關香港之法律）

姚黎李律師行（有關香港之法律）
張葉司徒陳律師事務所 （有關香港之法律）
梁瀚民大律師 （有關澳門之法律）

核數師

德勤 • 關黃陳方會計師行

2 Church Street
Bermuda

香港股份登記及過戶分處
卓佳證券登記有限公司
香港

夏慤道16號

遠東金融中心17樓

執業會計師

網址

主要往來銀行

股份代號

註冊公眾利益實體核數師
中國銀行股份有限公司澳門分行
恒生銀行有限公司

www.itcproperties.com
香港聯交所199

中國工商銀行（亞洲）有限公司

註冊辦事處

Clarendon House
2 Church Street

Hamilton HM 11
Bermuda

2025-2026 年報

3

股東資訊
財務日程表

公佈2025-2026年度之全年業績

2026年6月29日

股息之除息日

不適用

股息之暫停辦理過戶日期

不適用

股息之記錄日期

不適用

股息之派付日期

不適用

股東周年大會之暫停辦理過戶日期

2026年8月18日至2026年8月21日

股東周年大會之記錄日期

2026年8月21日

股東周年大會

2026年8月21日

公佈2026-2027年度之中期業績

2026年11月

公司通訊

本年報之英文及中文印刷本現已備妥，並以可供查索的格式載於本公司網站www.itcproperties.com及香港聯合交易所有限公
司（「聯交所」）網站www.hkexnews.hk。

倘若已選擇收取本公司之公司通訊的印刷本之本公司之股東及非登記股東欲更改其已選擇之所有日後發出的公司通訊的語文

版本，可隨時發出最少七日事先書面通知，送交本公司於香港之股份登記分處（「股份登記分處」）卓佳證券登記有限公

司，地址為香港夏慤道16號遠東金融中心17樓，或電郵至itcproperties-ecom@vistra.com，亦可填妥及交回更改選擇表格
（表格可於本公司及聯交所網站下載）予股份登記分處。

股東查詢

電郵 ：info@itcproperties.com
電 話 : ( 852) 2835 9500
傳 真 : ( 852) 2858 2697

4

德祥地產集團有限公司

董事履歷
執行董事
張漢傑先生（72歲）

張先生於2005年4月加入本公司出任執行董事兼主席， 並為本集團多間成員公司之董事。彼亦為本公司企業管治

委員會之主席， 提名委員會及投資委員會各自之成員。彼於2026 年7 月15 日起調任為董事會聯席主席。

張先生畢業於倫敦大學， 持有文學學士學位。彼於地產發展、物業投資及企業融資方面擁有逾48 年經驗， 並於香港

多間具領導地位之物業發展公司擔任主要行政職務。張先生為香港上市公司路勁基建有限公司之獨立非執行董事。

賀學初先生（63歲）

賀 先生於 2026年7月15日加入本公司出任執行董事兼董事會聯席主席，並為本公司薪酬委員會、企業管治委員會及投
資委員會各自之成員。賀先生於1983年畢業於中國安徽財經大學（前稱安徽財貿學院）。其後直至1997 年，彼曾

任職於中華人民共和國商業 部及華潤（集團）有限公司。於2002年至2005年期間，賀先生曾擔任吉利汽車控股有限

公司（股份代號：175）之執行董事兼董事會主席。彼亦曾於2007年至2024年擔任洪橋集團有限公司（股份代號：

8137 ） 之執行董事兼董事會主席。賀先生於互聯網資訊科技、房地產、出版、工業製造、礦業等多個領域均有廣泛
投資，累積逾30年企業管治及財務管理經驗。賀先生主要負責本集團之策略規劃及定位事宜。

陳國強博士（71歲）

陳博士於2021年11月加入本公司出任執行董事兼聯席副主席，並為本公司投資委員會之成員。彼亦為本集團多間
成員公司之董事。在加入董事會前， 陳博士曾擔任本集團之高級顧問。彼在建築業、地產業及策略投資方面擁有逾
45年國際企業管理經驗。陳博士持有法律榮譽博士學位及土木工程學士學位。彼多年來曾擔任多間上市公司之主席及
執行董事。陳博士為本公司之主要股東。彼為本公司主要股東伍婉蘭女士之配偶及執行董事陳耀麟先生之父親。

2025-2026 年報

5

董事履歷
陳耀麟先生（42歲）

陳先生於2010年3月加入本公司出任執行董事，並為本集團多間成員公司之董事。彼亦為本公司投資委員會之成員。
彼畢業於美國杜克大學(Duke University, United States of America) Trinity College of Arts and Sciences

持有政治學國際關係文學學士學位。陳先生曾任職於高盛集團(The Goldman Sachs Group, Inc.)之投資銀行部。

彼為Burcon NutraScience Corporation之董事，該公司之已發行股份於多倫多證券交易所及法蘭克福證券交易
所上巿。陳先生為兩位本公司主要股東陳國強博士（執行董事兼聯席副主席）及伍婉蘭女士之兒子。

羅漢華先生（61歲）

羅先生於2023 年4 月加入本公司出任執行董事及首席財務總監，負責本集團之財務及會計工作。彼為本公司企業管治
委員會、投資委員會及環境、社會及管治委員會各自之成員。彼亦為本集團多間成員公司之董事。羅先生曾出任

其中一間在香港及澳門具領導地位之建築及工程集團之首席財務總監（執行董事）及執行委員會成員達15年。彼

於核數、會計及財務管理方面擁有逾33年經驗。羅先生持有工商管理學士學位及應用財務學碩士學位。彼為香港會計師
公會會員及特許公認會計師公會資深會員。

吳堯先生（58歲）

吳先生自2026年1月20日起獲委任為執行董事，並同時出任本公司投資委員會及企業管治委員會各自之成員。彼亦為本集

團若干成員公司之董事。吳先生於1989年畢業於西安交通大學，持有技術經濟學士學位，並於1991年取得上海理工大學系

統工程研究生學位。吳先生在零售營運、商業房地產開發以及產業投資與融資管理方面擁有逾30年經驗。吳先生於1991年

至2002年在多間大型零售企業工作。於2003年至2014年期間，吳先生在多間大型房地產公司擔任高級管理職務，包括鑫苑
置業有限公司（其美國預託股份曾於紐約證券交易所上市，股份代號：XIN）及陽光新業地產股份有限公司（於深圳證券交
易所上市，股份代號：000608）。在此期間，彼在中國內地十多個城市領導開發共30多個商業地產項目，累計管理總建築

面積超過200萬平方米。吳先生自2014年起致力於零售行業之天使投資、房地產開發基金投資，以及醫療健康與養生行
業之產業投資。

6

德祥地產集團有限公司

董事履歷

曹新偉先生（53歲）
（別名：Steven）

曹 先生 獲委 任為 執行 董事 ，自 2026 年5月 15日 起生 效。彼獲委任為本公司投資委員會及環境、社會及管治委員會各自
之成員，自2026年5月15日起生效。待香港入境事務處向曹先生發出工作簽證許可後，彼將獲委任為本公司之一間全資

附屬公司ITC Strategic Management Limited之總經理。曹先生於2005年6月獲英國斯特靈大學出版研究學科碩士學
位，並於1994年7月獲華北電力大學（前稱華北電力學院）工學學士學位。彼於2004年12月在中國取得高級電氣工程

師資格。

曹 先生 現為 北京啟 源信 達科技 發展 有限 公司之 董事 長，該 公司 的主 要業務 為營 運互聯 網數 據中 心。彼 曾於 2011年至
2023年擔任朝亞控股有限公司中國區之主席。在此之前，曹先生在中國電力行業擁有豐富經驗，曾於莫特麥克唐納及國
家電網有限公司任職。

非執行董事
周美華女士（71歲）

（別名：Rosanna）

周女士於2021年11月加入本公司出任執行董事。彼於2023年4月退任為執行董事並獲調任為非執行董事。彼自2025年

7月1日起擔任為本公司提名委員會之成員。周女士在加入董事會前，曾擔任本集團之顧問。彼於國際企業管理及

財務方面擁有逾47年經驗。彼多年來曾於多間上市公司的董事會擔任職務。彼持有商業學士及碩士學位。

2025-2026 年報

7

董事履歷
獨立非執行董事
石禮謙，GBS，JP（81歲）

（別名：Abraham Razack）

石先生於2010年9月加入本公司出任獨立非執行董事兼聯席副主席。彼亦為本公司提名委員會之主席，以及審核委
員會及薪酬委員會各自之成員。石先生畢業於澳洲雪梨大學，持有文學學士學位及教育文憑。彼持有法律博士

學位。彼自2000年至2021年為香港立法會代表地產及建造界功能界別之議員。彼於1995年獲委任為太平紳士。
彼於2007年獲頒授銀紫荊星章，並於2013年再獲頒授金紫荊星章。

石先生為香港上市公司莊士中國投資有限公司之榮譽主席及獨立非執行董事。石先生亦為莊士機構國際有限公司、
四海國際集團有限公司、資本策略地產有限公司、光大永年有限公司、遠東發展有限公司、昊天國際建設投資集

團有限公司、麗豐控股有限公司、周大福創建有限公司（ 前稱新創建集團有限公司）、百利保控股有限公司及神
話世界有限公司之獨立非執行董事， 全部公司均為香港上市公司。彼亦為冠君產業信託之管理人鷹君資產管理

（冠君）有限公司之獨立非執行董事，該信託於香港上市。此外，彼為高銀金融（集團）有限公司（清盤中）之主席

及執行董事（其股份已於2023年10月31日除牌）及利福國際集團有限公司（其股份已於2022年12月20日除牌）之獨
立非執行董事。石先生亦為香港上市公司景業名邦集團控股有限公司之主席及非執行董事。

石先生於2024年3月15日辭任香港上市公司碧桂園控股有限公司之獨立非執行董事，並於2025年10月24日辭任香港上

市公司華潤建材科技控股有限公司之獨立非執行董事。石先生亦於2026年4月30日辭任香港上市公司友聯國際教育租賃

控股有限公司之獨立非執行董事，並於2026年5月19日退任富豪產業信託之管理人富豪資產管理有限公司之獨立非執行

董事，該信託於香港上市。石先生為香港科技大學顧問委員會之榮譽委員， 香港城市大學顧問委員會之成員， 以及香港都
會大學諮議會成員。

8

德祥地產集團有限公司

董事履歷

葉瀚華先生（44歲）

葉先生於2021年2月加入本公司出任獨立非執行董事。彼亦為本公司審核委員會、薪酬委員會、提名委員會及企業

管治委員會各自之成員及本公司環境、社會及管治委員會之主席。葉先生畢業於英國劍橋大學並獲得文學學士學位

及經濟學文學碩士學位。彼亦從英國法學院獲得法學研究生文憑（優異等級），以及從香港大學獲得法學專業證書。
葉先生自加入本公司以來一直在香港以大律師身份執業，惟已於2026年1月停止執業，以尋求獲認許為事務律師。

彼現任職於一間律師行，同時擔任一間房地產投資及資產管理公司的合夥人，負責香港資本市場及業務發展。彼曾在

一
一間環球管理顧問公司工作，專責香港及中國大陸之房地產及公營部門。

彭銘東先生（60歲）

（前稱：Pang Ming Tung）

彭 先生 於2023 年9月 加入本公 司出 任獨立 非執行 董事 。彼 亦為 本公司 審核委 員會 及薪 酬委 員會各 自之主 席， 以及

提 名委員會 及環境 、社會及管 治委員會 各自之 成員。彭先 生為香港 旅遊業 議會人才及 財務部主 管，負 責人才管理 、
財務及會計職能。彼曾出任多間在香港及澳門具領導地位之旅遊相關公司之區域經理或董事總經理超過26年。彼
於策略管理、銷售管理以及會計及財務管理方面擁有逾33年經驗。彭先生持有工商管理學士、商學碩士及理學碩
士學位。彼為特許公認會計師公會資深會員及澳洲會計師公會會員。

2025-2026 年報

9

董事履歷

陳鎮洪先生（62歲）

陳先生獲委任為本公司獨立非執行董事，自2025 年11月26日起生效。彼亦獲委任為本公司環境、社會及管治委員會
之成員，自2025 年11 月26 日起生效。陳先生持有香港大學文學學士學位及英國曼徹斯特商學院工商管理碩士學位。彼
持有特許金融分析師資格。陳先生於私募股權管理方面擁有逾30年的經驗。彼自2024年8月起為香港海闊天空創投的

投資合夥人，並於2023年10月至2024年7月為合夥人。於1991年至2021年，彼曾任職於多間私募股權投資公司，包

括 HSBC Private Equity Management Limited 、 Suez Asia Holdings (Hong Kong) Limited 、 JAFCO

Investment ( Asia Pacific) Ltd、Spring Capital Asia, Limited及新盟資本香港有限公司。陳先生現為嘉泓物流國

際控股有限公司（一間於香港上市的公司）及Ice Cure Medical Ltd.（一間於美國上市的公司）之獨立非執行董事。

彼 於 2022 年 6 月 至 2024 年 8 月 為 Santech Holdings Limited （ 一 間 於 美 國 上 市 的 公 司 ） 之 獨 立 非 執行 董 事 ， 並 於
2019年2月至2023年1月為Memories Group Limited（一間曾於新加坡上市的公司）之非執行董事。

陳先生現為證券及期貨事務監察委員會非執行董事以及香港創業及私募投資協會的司庫及執行董事。彼亦為中國人民
政治協商會議成都市委員會第十六屆選舉的委員。陳先生曾出任香港聯合交易所有限公司主板及GEM上市委員會及上市
覆核委員會之成員。

本公司董事並無建議董事任期。根據本公司之公司細則及上市規則附錄C1所載企業管治守則之相關守則條文，本公司各董事之任
期直至本公司下屆股東周年大會為止，並符合資格於該大會上膺選連任，且須至少每三年一次於本公司股東周年大會上輪值退任
及重選連任。

執行董事同時為本集團之高層管理人員。

10

德祥地產集團有限公司

聯席主席報告書：財務修復和信心重建的轉折點
致列位股東

回顧本年度，香港、澳門及中國內地房地產及物業市場仍處於深度調整與信心重建階段。然而，越是在週期低位，越能看

出一家企業的資產質素、管理能力和財務紀律。本集團沒有被市場波動牽制，而是主動推進資產組合優化、銷售及去庫存，
以及財務結構改善，並於本年度取得清晰進展。作為董事會聯席主席，我更加堅定地相信，房地產行業仍然是區域經濟、
城市發展和資產價值體系中的重要支柱；真正具備地段優勢、稀缺屬性和長期需求基礎的優質資產，仍然擁有穿越週期的
價值生命力。

本年度，本集團收益有所上升，主要來自出售若干物業存貨。這一改善雖然發生在審慎的市場環境中，卻更能體現本集團

傳統業務的銷售執行力、資產變現能力和市場應對能力正在恢復。尤其是位於香港半山寶珊道23號的高端豪華住宅項目

「寶峰」，本年度合共售出八個豪華住宅單位，錄得合約銷售額16億港元，其中六個單位已交付予最終買家，並於本年度
結束後另有四個豪華住宅單位售出。該等銷售進展充分說明，優質項目並不會因短期市場調整而失去吸引力；只要資產本
身具備稀缺性、產品力和長期價值，仍然能夠獲得買家認可，並在市場回穩過程中率先釋放價值。

本公司擁有人應佔本年度虧損較上年大幅收窄約35.1%，這是本年度財務表現中非常重要的積極信號。對董事會而言，這
代表本集團經營狀態正在修復、資產減值壓力正在減輕、成本結構正在改善。香港、澳門及中國內地房地產市場正在經歷
結構性調整，但調整本身也在重塑行業格局，使資金實力更穩健、項目質素更突出、執行能力更強的企業擁有更好的發展
空間。本集團將繼續以市場化、靈活化和執行導向的策略推動現有物業項目銷售，提升資產周轉效率，並在市場逐步恢復
過程中把握結構性機會。

財務結構方面，本集團於本年度取得了具有標誌意義的修復成果。本集團於本年度末的銀行及其他借貸總額較去年同期大

幅下降約85.4%；扣除現金及現金等價物後，淨資產負債比率降至0.002，而去年同期則為0.41。更重要的是，本集團已
於本年度全額償還逾期銀行借貸。這一系列成果充分表明，本集團並非被動等待經營環境改善，而是以明確目標、嚴格紀
律和實際行動主動修復資產負債表。

2025-2026 年報

11

聯席主席報告書：財務修復和信心重建的轉折點

流動性方面，本集團同樣取得了令人鼓舞的改善。本集團於本年度末的現金及現金等價物較去年同期增長約177.8%，流動

資產狀況亦由去年末錄得流動負債淨額，改善為本年度末錄得流動資產淨額。董事會已審閱並考慮本集團目前的財務狀況、
現金流預測及可用財務資源，並認為本集團將擁有充足資源在可預見未來繼續營運。因此，本年度綜合財務報表乃按持續

經營基準編製。對我而言，這一變化代表本集團已經建立起更健康的資金狀態、更穩健的現金流基礎和更強的財務靈活性。
歷史遺留事項方面，本集團亦以清晰、果斷和負責任的方式向前推進。於2026年3月，本集團訂立買賣協議，出售其於北

京珀麗酒店有限責任公司的全部權益，並於財務報告中詳細披露，導致過往年度審計報告作出保留意見的相關事項已經解
決。核數師本年度的保留意見主要為承接過往年度的相應修訂，涉及北京珀麗酒店有限責任公司權益賬面值的相關審計憑
證，以及相應數字的可比性事項。該事項的處理，標誌着本集團進一步出清歷史包袱，使資產結構更加清晰、財務負擔進
一步減輕，未來發展方向亦更加明確。

整體而言，本年度是本集團財務修復、經營重整和信心重建均取得實質進展的一年。傳統業務銷售改善、毛利表現修復、

虧損大幅收窄、債務水平顯著下降、逾期銀行借貸全部清償、現金及流動性狀況明顯改善，以及歷史審計事項進一步處理，
這些變化並非孤立出現，而是共同指向一個更加清晰的趨勢：本集團正在從週期挑戰中重新積蓄力量，並逐步形成更穩健、
更清晰、更具行動力的發展基礎。

更重要的是，在傳統業務逐步修復、財務基礎更加穩健的同時，本集團也正在邁向新的發展階段。人工智能基礎設施正成

為全球科技產業競爭和數字經濟發展的關鍵底層平台。董事會相信，本集團必須在守住既有資產價值、持續優化財務結構
的基礎上，主動擁抱這一重大時代機遇。為此，本集團已積極探索人工智能基礎設施的戰略方向，並通過委任新任聯席主
席及執行董事，以及引入具備豐富產業經驗的高級管理團隊，進一步強化本集團在新戰略領域的資源整合、產業判斷和執
行能力。本人相信，傳統業務的穩步修復將為新戰略的展開提供更堅實的基礎，而新戰略的推進亦將為本集團打開更廣闊
的發展空間，並在集團各項業務中創造更大的協同作用。

聯席主席
張漢傑

香港，2026年7月28日

12

德祥地產集團有限公司

聯席主席報告書：圍繞本集團全球NEOCLOUD定位推進人工智能基
礎設施戰略

致列位股東

人工智能（AI）正在改變世界的運行方式。這不是一次普通的技術升級，而是一場重塑全球產業秩序、科技競爭格局、資

本流向與基礎設施體系的時代變革。過去，市場更多關注模型、算法與芯片；今天，隨着AI從訓練走向應用、從實驗走向

生產，真正決定AI產業能否持續擴張的關鍵，正在轉向更底層、更長期、更稀缺的基礎設施能力。電力、土地、網絡、冷

卻、GPU集群及高性能算力資源、算力調度、推理效率與跨區域交付能力，正在成為AI時代的核心戰略資源。AI時代的競
爭，正在從技術前沿走向基礎設施深處。

未來三至五年，本集團將堅定圍繞成為一家全球Neocloud公司的核心戰略目標，建設新一代全球AI基礎設施及雲服務平
台。這是本集團面對時代變革、產業重構和全球資源重新配置所作出的長期戰略決定。我們相信，AI基礎設施將成為下一

輪全球產業競爭最重要的底層平台之一。本集團必須以全球視野、長期投入和堅定執行，參與這一時代基礎設施的建設。
過去半年，本集團一直圍繞成為一家全球Neocloud公司的核心戰略目標，持續推進戰略認知、項目佈局、生態連接及平

台能力建設。通過參與Nscale相關投資，本集團開始深入連接國際Neocloud生態。Nscale與NVIDIA、Microsoft等全球
領先科技生態參與者的合作關係，使本集團得以更直接理解國際AI基礎設施及雲服務平台在GPU資源組織、客戶需求、

雲服務交付及資本結構方面的發展模式。該項投資更重要的價值在於戰略連接、產業認知與生態資源，使本集團更加清
晰地看到：未來真正具備價值的AI基礎設施公司，不只是擁有數據中心資產的運營者，而是能夠在全球範圍內組織算力、
能源、客戶、資本與雲服務能力的平台型企業。

在此基礎上，本集團正積極推進全球人工智能數據中心（AIDC）項目機會，包括但不限於歐洲、東南亞及中東等區域。
不同市場擁有不同的能源結構、客戶需求、資本條件、監管環境與本地合作生態。全球AI基礎設施的建設不會只有一種模

式，也不應被限制在單一區域或單一路徑。本集團將以全球化視野配置資源，與具備基礎設施、能源、資本或客戶資源
的長期夥伴共同推進AI基礎設施機會，並以本集團在項目組織、資源整合、運營管理及雲服務能力方面的專業優勢參與其
中。美國作為全球AI產業鏈和算力生態的核心市場，亦將是本集團持續關注戰略投資、技術合作及生態資源連接的重要方

向。

2025-2026 年報

13

聯席主席報告書：圍繞本集團全球NEOCLOUD定位推進人工智能基礎

設施戰略

AIDC將是本集團全球AI基礎設施佈局的重要重資產載體，但本集團的戰略目標並不止於建設或運營單一數據中心項目。

本集團所定義的Neocloud，是以AIDC等重資產基礎設施為底座，疊加雲服務、算力調度、推理優化、模型部署及運行、
AI工作負載管理及跨區域資源組織能力的綜合平台。AI工作負載管理，即幫助客戶更高效地部署、運行、調度和優化AI模

型任務，使算力資源真正轉化為穩定、可用、可擴展的生產力。本集團擬建設的，不是一組孤立的基礎設施資產，而是
一套能夠持續服務全球AI客戶、承接訓練與推理需求、支持模型長期運行的平台能力。

在中國內地，本集團正在收購PYI Investment Holdings Limited的少數股權。PYI Investment Holdings Limited透過其
附屬公司持有多幅位於江蘇省南通市如東縣的土地、相關牌照及資質，以及地熱資源稟賦，有關土地面積廣闊，約為

1,100萬平方米，從而為於該地區發展人工智能算力中心奠定基礎。同時，本集團最近已與南通市如東縣政府訂立戰略合
作備忘錄，內容有關擬於洋口港發展一座1吉瓦（GW）綠色供電人工智能算力中心。首期包括一座負載容量為200MW的

AIDC，預期將於短期內動工。擬建的長三角超大規模AI算力中心，旨在成為本集團拓展重資產AI基礎設施的重要示範項

目。該項目若能落實，將代表本集團AI基礎設施戰略由國際認知、全球資源連接和項目機會推進，進一步走向具體重資
產落地的重要一步；亦將成為本集團在中國內地推進綠色、低碳、高效AI基礎設施運營的重要節點。隨着訓練及推理需

求持續增長，AI基礎設施競爭不僅是算力規模的競爭，也是電力獲取、能源效率、冷卻條件、低碳運營及可持續交付能
力的競爭。綠色能力不是附加條件，而是未來AI基礎設施長期競爭力的一部分。南通如東長三角綠色AI算力中心的建設，

將為本集團形成可複製、可擴展的AI基礎設施運營能力提供重要實踐基礎，並將成為本集團全球Neocloud版圖的關鍵節
點之一。

本集團深知，AI基礎設施的競爭，更在於能否將底層資源轉化為客戶可持續使用的算力服務和雲服務能力。隨着AI從模型
訓練走向大規模應用落地，推理需求將帶來更長期、更分佈式、更強調低延遲、高穩定性、成本效率及跨區域交付能力

的算力服務需求。因此，本集團將重點建設算力調度、推理優化、模型部署及運行、AI工作負載管理及跨區域資源組織

能力，推動重資產基礎設施與雲服務能力相互支撐，逐步形成區別於單一數據中心運營模式的平台能力與長期競爭壁壘。

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德祥地產集團有限公司

聯席主席報告書：圍繞本集團全球NEOCLOUD定位推進人工智能基礎

設施戰略

本集團或會探索為AI企業、大模型客戶及其他高性能算力需求方建設穩定、高效、可擴展的AI基礎設施及雲服務能力，
支持其訓練、推理、模型部署及長期運行需求。真正的Neocloud公司，必須同時具備全球資源組織能力、重資產項目
落地能力、雲服務交付能力、客戶需求理解能力以及持續技術迭代能力。未來，本集團不滿足於成為AI時代的資產持有
者，而是尋求成為AI基礎設施資源的組織者、雲服務能力的建設者和全球算力需求的長期服務者。

為支撐這一戰略，本集團將持續引入頂級產業及技術人才，並結合實際業務模式，逐步建設全球化、專業化團隊。AI基

礎設施及雲服務平台戰略的執行，最終取決於組織能力。資本可以建設資產，技術可以提升效率，但真正決定長期成敗

的，是本集團能否形成一支理解全球AI產業、基礎設施、雲服務和資本紀律，並具備持續執行能力的團隊。只有以全球
化團隊連接全球資源，以專業化能力承接長期戰略，才能將AI基礎設施願景轉化為真正可持續的平台能力。

全球資本市場正在重新認識AI基礎設施的長期價值。我們相信，本集團的長期價值將由其全球AI基礎設施及雲服務平台
能力重新定義。決定本公司未來價值的，不僅是任何單一資產的規模，更在於本集團能否持續組織電力、土地、網絡、
冷卻、GPU集群及高性能算力資源、雲服務能力、客戶需求及跨區域資源，並將其轉化為可持續、可擴展及全球協同的
平台能力。

本集團正以更健康的資產負債表、更清晰的戰略方向及更堅定的執行決心，進入一個以AI基礎設施及雲服務平台為核心

的新發展階段。AI基礎設施是一項長期、資本密集、技術快速演進且高度依賴執行力的事業，也是一項真正屬於未來的

事業。本集團已經作出選擇。AI時代已經到來，全球基礎設施體系正在重構。本集團將堅定參與AI時代基礎設施建設，
成為全球AI基礎設施重構的重要建設力量。

聯席主席
賀學初

香港，2026年7月28日

2025-2026 年報

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管理層討論及分析

業務回顧

持續的地緣政治緊張局勢及持久的通脹，導致全球經濟及商業活動放緩。此外，鑒於財務壓力及房地產市場下行，本集
團持續檢討其業務模式並提升其靈活性。誠如本公司日期為2025年5月30日之公告所披露，本集團已實施多項計劃及措

施，以改善流動性及取得資金，從而履行其財務責任及承諾。有關措施包括出售本集團的物業存貨及持有物業的合營企
業。

地緣政治及宏觀經濟環境仍然複雜且充滿挑戰 ，全球產業格局亦在科技創新推動下持續演變 ，人工智能的快速發展正在

推動全球科技產業進入新的階段 。隨著AI模型訓練及推理需求持續增長 ，市場對算力 、數據中心 、網路連接 、能源供應
及雲服務能力的需求亦不斷提升 。

本集團認為 ，AI基礎設施將成為未來數字經濟發展的重要組成部分 ，在人工智能迅速發展及人工智能算力資源需求日增

的背景下 ，本集團已將人工智能基礎設施確定為重要戰略發展領域 。同時 ，本集團將繼續審慎管理現有物業發展及投資

業務 ，同時在保持財務穩健及風險可控的前提下 ，積極優化業務架構 、資產組合及現金流狀況 ，並且逐步推進人工智能
算力 、人工智能數據中心及數字基礎設施相關機遇 ，以培育新的業務增長動力及潛在現金流來源 。

自2026年3月起 ，本集團已就有關人工智能基礎設施戰略作出實質性探索並落實舉措 。本集團參與一項有關Nscale的策略

投資 ，投資金額約為2百萬美元 。Nscale是一個總部設於英國並獲NVIDIA及其他全球知名投資者支持的人工智能基礎設施

及新型雲端平臺 ，使得本集團得以接觸到海外人工智能算力基礎設施業務模式及瞭解到全球人工智能算力生態系統 ，包括

與NVIDIA相關的行業資源 。

根據公開資料顯示 ，Nscale 已與多家國際科技及基礎設施生態參與者建立合作或投資關係 ，包括Microsoft 、OpenAI 、

Dell等 。本集團認為 ，該等公開披露的全球合作網絡及大型人工智能基礎設施項目 ，反映 Nscale 具備連接國際科技龍頭 、

雲端服務商及數據中心資源的能力 ，亦與全球人工智能數據中心（AIDC）及新型雲端基礎設施的發展方向相契合 。透過參
與該項策略投資 ，本集團得以接觸海外人工智能算力基礎設施業務模式 、全球人工智能算力生態系統及與 NVIDIA 相關的

行業資源 ，並為本集團日後在審慎評估市場狀況 、風險控制要求及資源配置的前提下 ，研究全球 AIDC 及雲算力基礎設施
領域之潛在佈局機會奠定基礎 。

面對中國內地及香港市場 ，本集團已聘用一支經驗豐富的人工智能智算中心建設及技術營運團隊 ，該團隊由本集團於2026

年5月15日新委任的執行董事曹新偉先生（「曹先生」）領導 。曹先生曾任職於朝亞控股（Chayora Holdings Ltd），擔

任中國區董事長 ，在AI算力產業 、數據中心集群及綠色算力網路的投資 、開發 、運營及管理方面擁有超過15年經驗。朝
亞的業務涵蓋AI算力及高密度定制 化IDC領域 ，主要從事超大型數據中心的投資 、開發及運營 ，主要股東包括英聯投資
（Actis）、EQT基礎設施投資組合 公司(EdgeConnex) 、渣打銀行房地產業務等。

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管理層討論及分析

業務回顧
曹先生亦曾負責及主導多個由朝亞運營的位於中國天津及太倉市的數據中心及AI設施相關專案 。憑藉其於數據中心開發

、電力基礎設施 、項目落地及投資諮詢方面的豐富經驗 ，曹先生將負責帶領本集團推進人工智能數據中心及算力基礎設

施相關業務的策略規劃及執行 。團隊核心人員亦包括本公司全資附屬公司ITC Strategic Management Limited的首席運

營官孫文錚先生（孫先生），孫先生擁有逾25年電信及數據中心行業經驗，熟悉數據中心業務戰略規劃、項目交付、營運

管理及合規性把控，並曾負責多個數據中心園區的全週期開發與併購項目。孫先生目前同時兼任上海經信委項目專家、
中國數據中心工作組專家，曾於朝亞控股擔任中國區主席，於美國泛達網絡（Panduit）擔任亞太數據中心專業服務高
級項目經理。

董事會相信，曹先生及孫先生於數據中心開發、營運管理、電力及網絡基礎設施、項目交付及產業資源整合方面的經驗

，將有助本集團建立人工智能數據中心技術及營運能力 ，並提升本集團於人工智能基礎設施領域的執行能力及市場拓
展能力 。

於算力服務相關的商業拓展方面，本集團已與北京啟源智算數據科技有限公司（啟源智算）訂立合作諒解備忘錄，透過

合約安排及設立可變利益實體架構（VIE）以取得持有中國互聯網數據中心服務（IDC）及互聯網接入服務（ISP）增值電

信業務經營許可證（VATS）之啟源智算的經濟利益及/或運營控制權，探索於中國人工智能基礎設施、算力服務及相關
數字基礎設施領域的合作機會 ，進一步拓展本集團於相關領域的發展佈局 。

截至本報告刊發日，本集團已開展人工智能算力技術服務，並逐步建立涵蓋GPU計算資源、高寬頻網絡資源、海量存儲資

源，以及算力營運及IT運維的業務能力，標誌著本集團在人工智能算力服務領域取得實質性進展，為本集團開拓新的收入
來源 ，並為日後探索及發展數據中心物業和人工智能基礎設施相關業務奠定基礎。

與此同時，本集團正與主流營運商就IDC資源整合 、網絡優勢協同及提升人工智能基礎設施價值鏈等潛在合作機會進行討

論 ，反映本集團積極把握人工智能產業發展機遇及培育新增長動力的努力 。

於與算力產業上下遊建立戰略合作方面 ，本集團亦已與中國聯通（香港） 運營有限公司就香港地區IDC資源 、網絡連接

及人工智能算力基礎設施服務簽訂戰略合作備忘錄，該備忘錄一般不具法律約束力，並須待訂約方訂立最終協議後方可
作實。根據擬議合作，中國聯通香港或會於三個月內提供於2MW的IDC資源 ，並於六至九個月內再提供不少於4MW的

IDC資源，以及於新建數據中心提供約8至10MW的IDC資源。同期，本集團亦已與榮聯科技集團股份有限公司（股份代

號： 002642.SZ）訂立戰略合作框架協議，該框架協議僅載列擬議合作，截至本年報日期，雙方尚未訂立具法律約束力
的營運商協議。雙方將圍繞「AI算力基礎設施全生命週期」展開合作，重點包括短期輕資產前置部署、中期資產嫁接組

合及長期重資產共建，並涵蓋GPU服務器部署、算力調度平台對接、存量數據中心資產收購與改建，以及未來自建智算
中心相關系統集成及EPC合作 。

2025-2026 年報

17

管理層討論及分析

業務回顧
就自建及自營超大規模人工智能算力集群、算力園區及算力基礎設施而言，本集團於2026年7月2日訂立協議，有條件收購

PYI Investment Holdings Limited（「PYI Investment」）20%股權。於協議完成後，本集團將提名一名在算力中心開發

及營運方面具豐富經驗的執行董事加入 PYI Investment 董事會。此外，本集團將與PYI Investment 及其另一名現有股東訂

立股東協議，據此，將透過運用PYI Investment 持有的資產及資源發展人工智能算力中心及相關業務，納入其業務計劃。

透過在董事會層面的參與，以及股東協議項下的管治及協作機制，有關安排將使本集團可協助 PYI Investment 將其現有
土地、能源、網絡及其他資源逐步轉化為發展人工智能算力中心及相關業務的產業基礎。

該地區位於長江三角洲北翼，鄰近上海及蘇南核心算力需求市場，具顯著區位優勢。該地區已納入長江三角洲算力網絡
樞紐節點拓展區，並接入長江三角洲骨幹光纜網絡系統，可憑藉相對較短的實體傳輸距離實現低時延數據交互，具備承
接長江三角洲核心城市外溢高端算力需求的區位及網絡條件。該地區已建成由地熱能、光伏發電、海上風電及液化天然
氣組成的多能互補零碳能源供應系統，並具備在人工智能算力中心綜合應用地熱發電及製冷的潛在條件。透過收購 PYI

Investment，本集團將把握長江三角洲人工智能算力資源需求增長及綠色算力基礎設施的機遇，為日後的綠色人工智能

數據中心及算電協同項目奠定資源基礎。作為上述投資安排及本集團於該地區業務佈局的進一步延伸，本集團於2026年

7月21日與江蘇省南通市如東縣政府訂立《洋口港綠色人工智能算力中心投資及建設合作備忘錄》（「戰略合作備忘錄」
）。根據戰略合作備忘錄，訂約方擬充分運用洋口港經濟開發區在土地、港口設施、能源、網絡連接及產業配套方面的
綜合優勢，規劃及建設總 IT 負載約1吉瓦（GW）的綠色人工智能算力中心，並分階段發展超大規模算力集群、算力資

源營運平台及相關配套產業。此舉標誌著本集團在人工智能算力基礎設施領域的業務發展邁出重要一步，預期有助本集
團建立具規模及可持續的綠色算力平台，並把握長江三角洲地區算力需求增長及綠色算力基礎設施發展帶來的機遇。

本年度內，本集團出售若干物業存貨，令本年度收益輕微增加約3.8%至港幣413,400,000元（2025年：港幣398,100,000元）
。由於銷售成本中並無就物業存貨確認減值虧損，本集團本年度錄得毛利港幣2,600,000元，而截至2025年3月31日止年度

（「2025財政年度」）則錄得毛損港幣346,300,000元。

本年度物業市場持續低迷，尤其是商業物業分部。因此，本集團就投資物業確認公平值減少港幣64,000,000元（2025年：

港幣52,000,000元），並確認應佔本集團合營企業所持物業公平值減少及撇減港幣233,900,000元（2025年：港幣
64,600,000元）。

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管理層討論及分析

儘管如此，鑒於(i) 2025財政年度出售若干合營企業權益所錄得合共港幣322,000,000元虧損不再發生；及(ii) 2025財政
年度就中國海南省三亞市一幅土地被收回所錄得約港幣223,500,000元補償收益不再發生，本年度本公司擁有人應佔淨虧
損大幅減少至港幣527,700,000元，而2025財政年度為港幣813,000,000元。

董事會議決本年度不派發股息。因此，本年度全年概無已付或應付股息（2025年：無）。

物業
本年度物業分部錄得分部虧損港幣433,300,000元，而2025財政年度為港幣463,700,000元。誠如上文所披露，虧損主要歸因
於：(i) 投資物業公平值減少港幣64,000,000元；(ii) 物業、機械及設備減值虧損港幣58,800,000元；(iii) 應佔本集團合營企業
所持物業公平值減少及撇減港幣233,900,000元；及(iv) 本年度出售本公司一間附屬公司虧損港幣5,100,000元。

澳門
位於路環南岸的金峰名鑄乃為由本集團一間聯營公司發展之豪華住宅項目 。澳門物業市場需求仍然疲弱 ，本年度該項目住宅單
位 的 成 交 量 較 2025 財 政 年 度 有 所 下 降 。 於 本 年 度 該 項 目 對 本 集 團 之 貢 獻 減 少 至 港 幣 5,900,000 元 （ 2025 年 ： 港 幣
113,000,000元） 。

香港
於本年度 ，本集團訂立買賣協議 ，以代價港幣361,800,000元向一名獨立第三方出售其於土瓜灣上鄉道21 、23 、25 、27 、29
及31號項目的全部67%權益 。該出售事項已於2025年10月完成 ，並於本年度錄得出售毛利港幣800,000元 。

寶峰為位於半山寶珊道23號的高級豪華項目 ，本集團擁有其20%權益 。於本年度 ，合共售出八個豪華住宅單位 ，其中六個單
位已交付最終買家 。該項目繼續推出銷售 ，而於本年度結束後另有四個豪華住宅單位售出 。

寶峰

2025-2026 年報

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