陆家嘴披露2026年半年报，归母净利润11.08亿元同比增长35.91%

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

公司代码：600663

公司简称：陆家嘴

900932

陆家 B 股

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
2026 年半年度报告

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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

董事长致辞
2026 年，是“十五五”发展规划的开局之年，是浦东打造社会主义现
代化建设引领区承前启后、全面发力的关键之年。上半年，公司坚持“稳
中求进”的工作总基调，坚持“高水平规划、高品质建设、高效率运营”
发展主线，稳中提质、转型求新，在夯实经营基本盘的同时，推动轻重并
举的战略转型，保持公司各项工作稳健推进。上半年，公司实现营业收入
80.98 亿元，归属于上市公司股东的净利润 11.08 亿元，为实现全年工作
目标打下扎实基础。
区域开发运营板块，持续打造“陆家嘴大朋友圈”生态共同体，为企
业客户提供覆盖全生命周期、贯通全要素资源、适配全发展业态的产业赋
能服务。立足资产盘活、运营提质、品牌输出、产融闭环、轻重资产联动，
以持有物业为载体，探索布局科技产业服务平台，努力创新，提升发展模
式与质效。
金融服务板块，贯彻内生增长与外延拓展相结合的特色发展战略，强
化专业化金融服务和产业投资能力。持续深化与主业联动，强化内部资源
协同赋能，设立产业对接服务机制，夯实盈利韧性。
商旅服务板块，紧抓上海国际消费中心城市发展机遇，抢抓商业业态
布局优化与场景运营模式创新，积极打造沉浸式、强互动的特色消费场景，
推动“内容+场景”运营深化，不断提升商圈活力与客户黏性，推动客流
人气与商业价值双向赋能、有效转化。
下半年，公司将继续锚定高质量发展目标，围绕“十五五”发展规划，
围绕“资管做强、资本做活、资产做优”三位一体发展路径，构建全周期
服务能力，做深产业生态链式招商，推进区域开发运营、金融服务、商旅
服务三大业务板块深度协同，实现资产价值与空间效能最大化，以稳健的
经营、可持续发展的业绩回报广大股东。
董事长：徐而进
2026 年 7 月
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2026 年上半年公司业务情况
2026 年上半年公司主营业务收入构成一览图

2026 年上半年持有主要物业经营情况表
长期持有物业类型

总建筑面积
（平方米）

成熟物业
总建筑面积
（平方米）

期末出租率
（截至 6 月
30 日）

平均租金
（二季度）

甲级
写字楼

2,348,461

高品质
研发楼

316,912

316,912 86%（上海）

主要商业物业

777,673

552,826

租赁住宅物业

144,629

134,435

95%

6.15
元/平方米/天
2.8
元/平方米/天
4.99
元/平方米/天
6.52
元/平方米/天
2.11
元/平方米/天
3.52
元/平方米/天

酒店物业

273,876

273,876

68%

849 元/间/夜

合计

3,861,551

3,603,325

-

-

主要
办公
物业

2,325,276

74%（上海）
60%（天津）

91%（上海）
89%（天津）

*上表期末出租率、平均租金均根据公司持有的成熟物业统计，成熟物业指运营一年
以上的物业。
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2026 年上半年主要住宅销售情况

主要住宅销售

1-6 月可售
面积
（平方米）

1-6 月签约
面积
（平方米）

川沙锦绣云澜

17,674

1,762

121,094

105,182

87%

世纪前滩·天御

581

0

68,564

67,983

99%

世纪前滩·天汇

2,154

619

39,404

37,869

96%

世纪臻邸

1,168

297

4,341

3,469

80%

陆家嘴太古源源邸

54,431

30,789

110,224

86,582

79%

合计

76,008

33,466

343,627

301,085

-

项目总可销 项目累计
面积
签约面积
（平方米） （平方米）

项目整体
去化率

注 1：表格计算结果因四舍五入原因存在尾差，下同。
注 2：陆家嘴太古源源邸（第五批）于 2026 年 4 月入市，陆家嘴太古源源邸（第六
批）于 2026 年 6 月入市。截至 2026 年 6 月底，陆家嘴太古源源邸所有批次均已入
市。

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2026 年上半年度日常关联交易情况
关联交
易类别

接受关
联人提
供的劳
务

接受关
联人提
供的租
赁

向关联
人购买
商品

币种：人民币

2026 年度
预计数

2026 上半年
实际数

关联人

关联交易
主要内容

上海陆家嘴建设发展
有限公司
上海前绣实业有限公
司

绿化养护
零星工程
经营管理
物业服务

20,000

6,135

550

508

上海陆家嘴（集团）
有限公司及其下属子
公司

经营管理
物业服务

1,000

157

21,550

6,799

支付租金

2,000

1,944

支付租金

17,500

-

支付租金

30

-

19,530

1,944

购买保险
产品

800

201

购买商品

800

172

1,600

373

31,000

18,560

10,000

5,495

1,200

48

小计
上海陆家嘴（集团）
有限公司及其下属子
公司
上海前耀投资有限公
司
上海新国际博览中心
有限公司
小计
陆家嘴国泰人寿保险
有限责任公司
上海陆家嘴（集团）
有限公司及其下属子
公司
小计
上海陆家嘴（集团）
有限公司

向关联
人提供
劳务

单位：万元

上海前滩国际商务区
投资（集团）有限公
司

上海耀雪冰雪世界文
化体育发展有限公司

物业服务
装修工程
受托开发管理
受托销售管理
受托租赁管理
物业服务
装修工程
受托开发管理
受托销售管理
受托租赁管理

物业服务

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关联交
易类别

向关联
人提供
劳务

向关联
人提供
租赁

向关联
人销售
商品
向关联
人支付
委托贷
款利息

2026 年度
预计数

2026 上半年
实际数

关联人

关联交易
主要内容

上海陆家嘴（集团）
有限公司的其他下属
子公司

物业服务
装修工程
人员派遣
受托开发管理
受托销售管理
受托租赁管理

62,000

32,762

物业服务

20,000

12,766

物业服务
人员派遣
物业服务
装修工程
证券交易

900

691

3,100

2,642

物业服务

-

742

人员派遣

500

500

物业服务
装修工程

50

13

管理服务

-

10

128,750

74,228

收取租金

3,330

1

收取租金

-

1,504

3,330

1,505

2,000

806

2,000

806

340

128

小计

340

128

合计

177,100

85,783

上海新国际博览中心
有限公司
上海前绣实业有限公
司
陆家嘴国泰人寿保险
有限责任公司
上海钻石交易所有限
公司
信德前滩（上海）文
化置业有限公司
上海中心大厦世邦魏
理仕物业管理有限公
司
上海富都世界发展有
限公司
小计
上海陆家嘴（集团）
有限公司及其下属子
公司
上海钻石交易所有限
公司
小计
上海陆家嘴（集团）
有限公司及其下属子
公司
小计
上海富都世界发展有
限公司

销售商品

支付利息

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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

重要提示
一、 本公司董事会及董事、高级管理人员保证半年度报告内容的真实性、准确性、完整性，不存
在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。
二、 公司全体董事出席董事会会议。
三、 本半年度报告未经审计。
四、 公司负责人徐而进、主管会计工作负责人周卉及会计机构负责人（会计主管人员）杨永德声
明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。
五、 董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案
不适用
六、 前瞻性陈述的风险声明
√适用 □不适用
本报告内所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述，不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投
资者注意投资风险。
七、 是否存在被控股股东及其他关联方非经营性占用资金情况
否
八、 是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况
否
九、 是否存在半数以上董事无法保证公司所披露半年度报告的真实性、准确性和完整性
否
十、 重大风险提示
公司已在本报告内详细描述可能存在的相关风险，敬请查阅“第三节管理层讨论与分析”中“五、
其他披露事项”。
十一、 其他
□适用 √不适用

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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

目录
第一节

释义 .......................................................................................................................................... 9

第二节

公司简介和主要财务指标 ....................................................................................................10

第三节

管理层讨论与分析 ................................................................................................................ 13

第四节

公司治理、环境和社会 ........................................................................................................27

第五节

重要事项 ................................................................................................................................ 29

第六节

股份变动及股东情况 ............................................................................................................ 51

第七节

债券相关情况 ........................................................................................................................ 54

第八节

财务报告 ................................................................................................................................ 62

备查文件目录

经公司法定代表人签名和公司盖章的半年度报告文本
载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的
财务报表
报告期内在公司指定信息披露媒体上公开披露过的所有文件正本及公
告的原稿

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第一节

释义

在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：
常用词语释义
报告期、本报告期
2026 年 1 月 1 日至 2026 年 6 月 30 日
指
陆家嘴股份、本公司、公司、上
上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
指
市公司
陆家嘴集团、控股股东
上海陆家嘴（集团）有限公司
指
联合公司
上海陆家嘴金融贸易区联合发展有限公司
指
陆金发
上海陆家嘴金融发展有限公司
指
爱建证券
爱建证券有限责任公司
指
陆家嘴信托
陆家嘴国际信托有限公司
指
陆家嘴国泰人寿
陆家嘴国泰人寿保险有限责任公司
指
绿岸公司
苏州绿岸房地产开发有限公司
指
前滩实业
上海前滩实业发展有限公司
指
前绣实业
上海前绣实业有限公司
指
东翌置业
上海东翌置业有限公司
指
前滩投资
上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司
指
昌邑公司
上海陆家嘴昌邑房地产开发有限公司
指
东袤公司
上海东袤置业有限公司
指
耀龙公司
上海耀龙投资有限公司
指
企荣公司
上海企荣投资有限公司
指
翌鑫置业
上海翌鑫置业有限公司
指
翌淼置业
上海翌淼置业有限公司
指
翌久置业
上海翌久置业有限公司
指
翌廷置业
上海翌廷置业有限公司
指
陆家嘴物业
上海陆家嘴物业管理有限公司
指
佳章置业
上海佳章置业有限公司
指
佳川置业
上海佳川置业有限公司
指
新国博
上海新国际博览中心有限公司
指
富都世界
上海富都世界发展有限公司
指
耀筠置业
上海耀筠置业有限公司
指
陆家嘴展览公司
上海陆家嘴展览发展有限公司
指
天津陆津公司
天津陆津房地产开发有限公司
指
戎邑置业
上海戎邑置业有限公司
指
耀能公司
上海陆家嘴耀能建筑科技发展有限公司
指
中银消费
中银消费金融有限公司
指
中国证监会
中国证券监督管理委员会
指
东达香港
东达（香港）投资有限公司
指
土地批租
土地使用权转让
指
元、千元、万元、亿元
人民币元、人民币千元、人民币万元、人民币亿元
指

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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

第二节

公司简介和主要财务指标

一、 公司信息
公司的中文名称
公司的中文简称
公司的外文名称
公司的外文名称缩写
公司的法定代表人

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司
陆家嘴
Shanghai Lujiazui Finance & Trade Zone Development Co.,Ltd.
LJZ
徐而进

二、 联系人和联系方式
姓名
联系地址
电话
传真
电子信箱

董事会秘书
王辉
中国上海市浦东新区东育路227弄6号
前滩世贸中心（二期）D栋21楼
86-21-33848801
86-21-33848818
invest@ljz.com.cn

证券事务代表
闵诗沁、吴敏
中国上海市浦东新区东育路227弄6号
前滩世贸中心（二期）D栋21楼
86-21-33848801
86-21-33848818
invest@ljz.com.cn

三、 基本情况变更简介
公司注册地址
公司注册地址的历史变更情况
公司办公地址
公司办公地址的邮政编码
公司网址
电子信箱

中国（上海）自由贸易试验区浦东大道981号
未发生变更
中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）
D栋18-21楼
200126
www.ljz.com.cn
invest@ljz.com.cn

四、 信息披露及备置地点变更情况简介
公司选定的信息披露报纸名称
登载半年度报告的网站地址
公司半年度报告备置地点

上海证券报、中国证券报、证券时报、证券日报
www.sse.com.cn
中国上海浦东东育路227弄6号前滩世贸中心（二期）
D栋21楼

五、 公司股票简况
股票种类
A股
B股

股票上市交易所
上海证券交易所
上海证券交易所

股票简称
陆家嘴
陆家B股

六、 其他有关资料
□适用 √不适用

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股票代码
600663
900932

变更前股票简称
不适用
不适用

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

七、 公司主要会计数据和财务指标
(一) 主要会计数据

主要会计数据
营业收入
利润总额
归属于上市公司股东的净利润
归属于上市公司股东的扣除非经
常性损益的净利润
经营活动产生的现金流量净额

归属于上市公司股东的净资产
总资产

单位：元 币种：人民币
本报告期比
上年同期
上年同期增
减(%)
6,597,644,522.17
22.75
1,607,021,649.13
-3.04
815,355,326.80
35.91

本报告期
（1－6月）
8,098,464,183.29
1,558,144,098.74
1,108,155,492.41
1,112,522,953.74

828,045,109.67

34.36

5,407,296,613.25

4,734,939,611.84

本报告期末

上年度末

25,509,165,014.02
171,844,446,502.10

25,121,568,173.46
167,379,782,070.28

14.20
本报告期末
比上年度末
增减(%)
1.54
2.67

(二) 主要财务指标
主要财务指标
基本每股收益（元／股）
稀释每股收益（元／股）
扣除非经常性损益后的基本每股收
益（元／股）
加权平均净资产收益率（%）
扣除非经常性损益后的加权平均净
资产收益率（%）

本报告期
（1－6月）
0.2201
0.2201

0.1619
0.1619

本报告期比上年
同期增减(%)
35.95
35.95

0.2210

0.1645

34.35

4.36

3.27

增加1.09个百分点

4.38

3.32

增加1.06个百分点

上年同期

公司主要会计数据和财务指标的说明
√适用 □不适用
本报告期内，因办公物业星展银行大厦实现销售结转，公司归属于上市公司股东的净利润、归属
于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、基本每股收益、稀释每股收益及扣除非经常性损
益后的基本每股收益同比上升。
八、 境内外会计准则下会计数据差异
□适用 √不适用
九、 非经常性损益项目和金额
√适用 □不适用
非经常性损益项目
非流动性资产处置损益，包括已计提资产减
值准备的冲销部分
计入当期损益的政府补助，但与公司正常经
营业务密切相关、符合国家政策规定、按照
确定的标准享有、对公司损益产生持续影响
的政府补助除外

金额
5,955,116.18

5,565,723.61

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单位：元 币种：人民币
附注（如适用）

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

非经常性损益项目
除同公司正常经营业务相关的有效套期保值
业务外，非金融企业持有金融资产和金融负
债产生的公允价值变动损益以及处置金融资
产和金融负债产生的损益
对外委托贷款取得的损益
除上述各项之外的其他营业外收入和支出
减：所得税影响额
少数股东权益影响额（税后）
合计

金额
-11,235,089.02

附注（如适用）
该项目为公司处置交易
性金融资产收益 479.32
万元及公允价值变动损
失 1,602.83 万元

6,621,200.23
-3,104,078.19
2,473,012.31
5,697,321.83
-4,367,461.33

对公司将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号——非经常性损益》未列举的项目认
定为非经常性损益项目且金额重大的，以及将《公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号
——非经常性损益》中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益的项目，应说明原因。
□适用 √不适用
十、 存在股权激励、员工持股计划的公司可选择披露扣除股份支付影响后的净利润
□适用 √不适用

十一、 其他
□适用 √不适用

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第三节

管理层讨论与分析

一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明
（一）公司所从事的主要业务和经营模式
公司立足浦东打造社会主义现代化引领区建设，聚焦现代化城区建设目标任务，在深耕细作
陆家嘴金融城的同时，持续推进前滩国际商务区、张江科学城、川沙新市镇项目的开发建设与运
营服务。
公司坚持聚焦主业发展，通过注入优质资产，提升核心资产价值。同时，秉承“高水平规划、
高品质建设、高效率运营”的发展理念，提高项目开发及运营水平，加强团队专业化管理能力，
专注国际化一流营商环境的打造，全方位彰显“陆家嘴”品牌价值。
公司持续优化商业地产租售业务，做精做强核心资产运营，不断打造楼宇经济新高地，在推
动住宅产品及部分办公楼宇销售的同时，打造产业聚集平台，整合优势资源，注重产业链上下游
转型升级，聚焦城市楼宇更新改造和高能级专业化租赁运营队伍打造，依托全方位商业配套等综
合优势，不断提升资产管理能级和效率，为公司经营业绩和可持续发展带来新动能。
聚焦转型发展和提质增效，公司旗下各持牌金融机构以稳经营、促转型、控风险为目标，积
极融入国家发展战略，优化金融投资布局，努力服务实体经济，推动自身业务与城市综合开发协
同发展。
公司立足服务浦东国际消费中心建设的重要定位，不断打造多元融合的商业、酒店场景，提
供购物、餐饮、休闲娱乐、住宿等差异化服务和体验，助力区域营商环境与消费环境双提升。
综上，公司经营战略方针是以“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主
业为立足点，打造三元驱动协同发展态势。发挥“陆家嘴大朋友圈”优势，围绕“资管做强、资
本做活、资产做优”三位一体发展路径，持续优化商业地产租赁业务，发挥产业聚集效应，提升
资源配置和服务赋能，在做精做强长期持有的核心资产运营的同时，推进住宅产品的销售及部分
办公楼宇的转让，实现资产的有序流动，实现公司股东利益最大化的目标。
（二）行业情况
城市综合开发与服务方面，2026 年上半年，上海办公楼及产业园市场需求稳步修复，科技互
联网、金融与专业服务、消费三大行业成为租赁主力，市场延续“以价换量、结构分化”格局，
净吸纳量比去年同期接近翻倍，市场成交活跃度主要由企业办公升级、原址整合搬迁需求支撑。
与此同时，大宗物业投资市场成交同比回暖，市场呈现出资金向核心优质资产集中的态势，地标
办公楼资产备受资金青睐。从需求结构来看，自用型需求占比较去年全年水平显著上升。就投资
者类型而言，境内企业保持活跃态势，港资及东南亚资本亦开始积极布局上海核心资产。随着
REITs 试点范围持续扩大，优质商业办公类资产通过 REITs 实现退出的路径日益成熟、常态化。
住宅方面，上海房地产市场在前期政策持续落地的基础上，叠加多项优化举措，市场整体运行呈
现“核心资产稳健、改善需求主导、政策托底效应凸显”的鲜明特征。政策层面，2 月上海发布楼
市“沪七条”新政，重点从限购门槛下调、公积金贷款提额、房产税规则优化三方面精准发力，
叠加“以旧换新”补贴政策，降低居民购房成本，激活置换需求。前期落地的住宅“好房子”设
计标准深入推行，引导住宅产品提质升级。从市场表现看，上海高端住宅市场依托核心区位与产
品优势保持较高活跃度，内环内、前滩等优质板块持续吸纳改善型客群，新房量价表现稳健；外
环外区域受库存与需求约束，住宅去化压力仍存，延续以价换量策略。总体而言，上海楼市在政
策托底和真实居住需求释放下，住宅市场呈现结构性分化格局成为常态。
特色金融服务方面，2026 年上半年，国家金融监督管理总局锚定金融强国建设目标，坚持严
监管与促发展并举，持续防范化解重点领域金融风险，引导金融资源精准投向科技创新、绿色低
碳、普惠小微、新质生产力等重点领域，不断提升金融服务实体经济质效。信托行业伴随信托业
务三分类新规过渡期收官、行业监管制度全面落地，机构加速业务结构重塑，资产服务信托、家
族财富管理信托、破产重整服务信托等本源业务规模化落地，行业专业化、规范化转型路径愈发
清晰。证券行业持续深化资本市场改革，依托注册制配套优化、创业板改革、场外衍生品规则完
善等政策红利，大力发展资产管理、机构服务业务，全方位赋能产业转型升级。保险行业持续强
化资产负债统筹管理，资产端发挥长期资金配置优势，稳步增配权益市场、基础设施、战略性新
兴产业；负债端深耕健康保障主业，推动浮动收益型产品转型发展，行业经营稳健性持续提升。
13 / 201

上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

商旅服务方面，2026 年上半年，依托扩内需促消费政策持续落地，上海消费市场稳健复苏。
上海商业零售市场延续存量优化迭代、消费场景创新升级的发展特征，持续推动存量商业空间提
质增效、文商旅体展融合创新转型；消费端悦己消费、沉浸式体验、家庭微度假、跨境入境消费
需求持续释放，驱动商业项目从传统商品交易载体，加速向“情感社交场域+全域生活方式体验平
台”深度转型。上海酒店市场保持结构性复苏态势，商务差旅、入境休闲旅游双轮驱动格局进一
步巩固。核心区域高端酒店受益于各类商务会展差旅需求经营表现稳定。随着国际航线回升、入
境出行政策持续优化，入境休闲游热度走高，全市酒店行业经营指标稳步改善，市场景气度有望
进一步提升。
报告期内公司新增重要非主营业务的说明
□适用 √不适用
二、经营情况的讨论与分析
2026 年上半年，公司在董事会领导下，紧扣浦东高质量发展首要任务，坚持稳中求进、进中
提质的工作基调，聚力招商引智、提速重大项目建设、赋能金融服务升级、攻坚改革创新转型，
以“开局即冲刺、起步即决战”的奋进姿态，推动公司各项工作迈上新台阶，为完成全年目标打
下坚实基础。
（一）2026 年上半年经营工作回顾
1、2026 年上半年营业收入 80.98 亿元，其中：房地产业务收入 70.25 亿元，金融业务收入
10.73 亿元。
2、2026 年上半年房地产业务成本 30.48 亿元，金融业务成本及管理费用 3.59 亿元。
3、2026 年上半年项目开发投资支出 22.35 亿元。
4、2026 年上半年实现归属于上市公司股东的净利润 11.08 亿元。
（二）2026 年上半年经营工作分析
1、经营收入分析
（1）物业租赁收入
①合并报表范围内长期在营物业租赁现金流入，合计 18.72 亿元，主要包括：
办公物业。主要包括甲级写字楼与高品质研发楼。2026 年上半年租赁现金流入 12.65 亿元，
比 2025 年上半年减少 0.7 亿元，同比减少 5%。
目前公司持有在营甲级写字楼共 35 幢，总建筑面积 235 万平方米。截至 2026 年 6 月末，上
海成熟甲级写字楼（运营一年及以上，下同）的平均出租率为 74%，平均租金 6.15 元/平方米/天；
天津成熟甲级写字楼的平均出租率为 60%，平均租金 2.8 元/平方米/天。
高品质研发楼包括园区型的上海市级软件产业基地——上海陆家嘴软件园区以及陆家嘴 981
大楼。截至 2026 年 6 月末，长期在营高品质研发楼总建筑面积 32 万平方米，出租率 86%，平均
租金 4.99 元/平方米/天。
商业物业。2026 年上半年租赁现金流入 2.15 亿元，同比略有增加。
商业物业主要包括上海陆家嘴 L+MALL、天津陆家嘴 L+MALL、陆家嘴九六广场、陆家嘴
1885、前滩陆悦广场、花木陆悦坊、金杨陆悦坊、川沙九六广场、张江陆悦天地、陆家嘴金融城
配套商业设施。截至 2026 年 6 月末，主要商业物业总建筑面积 78 万平方米，其中成熟商业物业
（运营一年及以上）出租率情况为：上海陆家嘴 L+MALL 出租率为 96%；天津陆家嘴 L+MALL
出租率为 89%；陆家嘴九六广场出租率为 85%；陆家嘴 1885 出租率为 73%；花木陆悦坊出租率
为 100%；金杨陆悦坊出租率为 86%；前滩陆悦广场出租率为 88%；川沙九六广场出租率为 97%。
酒店物业。2026 年上半年现金流入 3.19 亿元，比 2025 年上半年增加 0.66 亿元，同比增加
26%。
公司酒店物业包括：东怡大酒店、陆家嘴明城酒店、天津陆家嘴万怡酒店、上海前滩香格里
拉酒店、张江希尔顿酒店。其中，东怡大酒店配备 209 间房间，2026 年上半年 GOP 率（营业毛
利率）为 34%，平均出租率为 69%；陆家嘴明城酒店配备 221 间房间，2026 年上半年 GOP 率为
37%，平均出租率为 55%；天津陆家嘴万怡酒店配备 258 间房间，2026 年上半年 GOP 率为 25%，
平均出租率为 74%；上海前滩香格里拉酒店配备 585 间房间，2026 年上半年 GOP 率为 43%，平
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均出租率为 74%；张江希尔顿酒店配备 475 间房间，2026 年上半年 GOP 率为 29%，平均出租率
为 62%。
住宅物业。2026 年上半年，住宅租赁现金流入 0.67 亿元，比 2025 年上半年增加 0.17 亿元，
同比增长 35%。
公司租赁住宅物业包括川沙悦庭、张江雍萃 75、前滩悦庭 54、软件园 4 号楼。截至 2026 年
6 月末，租赁住宅总建筑面积 14 万平方米，其中成熟租赁住宅物业（运营一年及以上）为川沙悦
庭，年末出租率为 97.5%，平均租金 2.45 元/平方米/天；张江雍萃 75 出租率 95.2%，平均租金 3.68
元/平方米/天；前滩悦庭 54 出租率 95.9%，平均租金 3.93 元/平方米/天。软件园 4 号楼项目改造
于 2026 年 6 月竣工，尚未入市。
②合并报表范围外长期在营物业租金收入，合计 5.72 亿元。
公司持股 50%的前绣实业、新国博、富都世界以投资收益方式计入合并报表。
前绣实业。前绣实业为前滩太古里的运营主体，2026 年上半年租赁收入 2.51 亿元，较 2025
年上半年增加 0.22 亿元，同比增加 10%。
新国博。新国博为上海新国际博览中心的运营主体，2026 年上半年租赁收入 2.75 亿元，较
2025 年上半年增加 0.06 亿元，同比增加 2%。
富都世界。2026 年上半年租赁收入为 0.46 亿元，较 2025 年上半年减少 0.05 亿元，同比下降
10%。
（2）房产销售收入
2026 年上半年，公司实现房产销售现金流入合计 90.24 亿元。收入主要来自于：
住宅物业（含车位）销售现金流入 52.61 亿元，主要为：世纪前滩·天御、世纪前滩·天汇、
川沙锦绣云澜、世纪臻邸、陆家嘴太古源源邸。2026 年上半年，累计住宅物业合同销售面积 3.43
万平方米，同比下降 16%；合同销售金额 57.78 亿元，同比增加 21%；在售项目的整体去化率为
89%。
办公物业销售现金流入 37.63 亿元，为星展银行大厦销售收款。合同销售面积 6.81 万平方米，
合同销售金额 37.63 亿元。
（3）物业服务收入
合并报表范围内，2026 年上半年，公司实现物业服务收入 11.85 亿元，较 2025 年上半年增加
1.15 亿元，同比增加 11%。
合并报表范围外，物业服务收入主要来源于前绣实业和新国博。其中：前绣实业物业服务性
收入 0.7 亿元，同比增长 6%；新国博服务性收入 1.11 亿元，同比增加 9%。
（4）其他收入
2026 年上半年，公司实现其他收入 3.15 亿元，较 2025 年上半年增加 0.18 亿元，同比增加
6%。主要为公司代建、代销、代运营等的管理服务费和建设工程收入。
（5）金融服务收入
2026 年上半年，金融业务实现收入 10.73 亿元，占公司营业收入总额的 13%。
2、项目投资分析
2026 年上半年，公司竣工项目 1 个，总建筑面积 1 万平方米，为软件园 4 号楼改造项目。续
建项目 5 个，总建筑面积 137.58 万平方米，为梅园社区 2E8-19 地块、梅园社区 2E8-17 地块、前
滩 21-02 地块、前滩 21-03 地块及洋泾西区 E08-4/E10-2/E12-1 地块。
3、有息负债现状
截至 2026 年 6 月末，公司有息负债余额 665.38 亿元，占 2025 年末公司总资产的 39%，较
2025 年末有息负债余额减少 38.02 亿元。2026 年 6 月末有息负债余额按品种分为：银行贷款 388.23
亿元、债券（含资产证券化）264.87 亿元、接受控股股东及其控股子公司贷款 3.01 亿元、其他关
联方借款 1.70 亿元、金融持牌机构拆入资金和收益凭证 7.57 亿元。
4、经营业绩影响分析
公司 2026 年上半年利润来源主要由房地产租赁、房地产销售、金融业务、物业服务、酒店及
投资收益组成。其中：房地产销售毛利率为 79%；长期持有物业出租毛利率为 42%；物业服务毛
利率 9%；酒店业务毛利率 26%；金融业务利润率 67%；其他业务毛利率 64%。

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（三）2026 年度“提质增效重回报”行动方案半年度评估情况
公司于 2026 年 4 月 21 日召开第十届董事会第七次会议，审议通过《2025 年度“提质增效重
回报”行动方案的评估报告暨 2026 年度“提质增效重回报”行动方案》。上半年，公司以行动方
案为指引，从聚焦主责主业、持续现金分红、加强投资者沟通交流、强化公司治理等方面，积极
推动并落实各项举措，切实履行上市公司的责任和义务。
1、聚力主业转型提质，构建产业新生态
公司立足三大核心主业，围绕服务浦东打造社会主义现代化引领区建设，加速主业系统性布
局优化，强化载体赋能、产业赋能、生态赋能，全力推动从“高速度开发建设”向“高质量运营
服务”转型升级。城市综合开发与服务板块持续提升服务质效，为企业客户提供覆盖全生命周期、
贯通全要素资源、适配全发展业态的一站式、全方位产业赋能服务；金融服务板块贯彻内生增长
与外延拓展相结合的特色发展战略，强化专业化金融服务和产业投资能力，深化金融板块内部及
跨板块协同发展，深挖场景融合空间，持续孵化“金融+产业”特色创新业态；商旅服务板块加速
多业态消费融合互通，聚焦品牌升级、场景营造与客流提振，不断扩大陆家嘴商业品牌影响力。
2、持续现金分红，共享公司发展成果
公司始终坚持将股东利益放在重要位置，实施科学、持续、稳健的分红政策，严格按照《公
司章程》及股东回报规划，积极采取以现金为主的利润分配方式，持续回报股东。于 2026 年 5 月
29 日召开 2025 年年度股东会，审议通过了《2025 年度利润分配方案》，并于 2026 年 6 月 26 日
实施完毕，共计派发现金红利 3.02 亿元（含税）。加上于 2025 年 12 月 19 日派发的 2025 年度中
期红利 3.19 亿元，2025 年度现金分红总额为 6.21 亿元，占 2025 年度归属于上市公司股东的净利
润的 50.65%。自 2002 年来，公司坚持每年现金分红，且自 2016 年起，连续十年每年现金分红占
当期归属于上市公司股东净利润的比例达到 50%。
同时，公司继续响应“一年多次分红”政策号召，2025 年年度股东会审议通过了《2026 年度
中期分红安排的方案》，将根据实际情况在 2026 年半年度报告或第三季度报告披露后适当增加一
次中期分红，2026 年度中期现金分红金额不低于相应期间归属于上市公司股东的净利润的 30%，
且不超过相应期间归属于上市公司股东的净利润。
3、加强投资者沟通，有效传递企业价值
公司严格按照《公司法》《证券法》等相关法律法规的要求，认真贯彻落实“真实、完整、
准确、及时、公平”的信息披露原则，尊重中小投资者，平等对待所有股东，不断增强公司信息
透明度与沟通坦诚度。
上半年，披露定期报告 2 份，临时公告 29 份，充分披露公司 2025 年年度与 2026 年第一季度
主营业务及经营数据情况、2025 年年度权益分派实施，以及《2025 年度环境、社会及公司治理
（ESG）报告》，回应包括投资者在内的利益相关方对于公司经营模式、财务数据、公司治理、分
红及可持续发展等方面的关切问题。公司通过多种渠道，积极与投资者交流互动，展现公司形象，
回复投资者问题。通过投资者热线、投资者邮箱、上证 e 互动平台、现场投资者调研接待等形式，
加强与投资者的双向沟通。公司于 2026 年 5 月 15 日参加 2026 年上海辖区上市公司年报集体业
绩说明会暨 2026 年第一季度报告业绩说明会，通过视频形式展示公司三大主业，就投资者关注的
问题进行沟通交流，让投资者充分了解公司所处行业、战略规划、业务发展等信息，促进公司与
投资者之间建立起长期、稳定、信赖的关系。
4、深化公司治理，推动高质量发展
公司持续提升治理水平，不断完善内控体系建设，促进公司持续、健康、稳定发展。重视董
事、高级管理人员等“关键少数”人员的履职规范。上半年，制定了《董事、高级管理人员薪酬
管理制度》，组织董事、高级管理人员参加了监管机构和上市公司协会等组织的各类专项培训，
包括《上市公司财务规范运作重点关注事项专题培训》《上交所 2026 年第 1 期上市公司独立董事
后续培训》《上交所 2026 年第 3 期上市公司董事、高管初任培训》《上海辖区 2026 年上市公司
董事、高管培训》等，持续跟进资本市场最新政策、监管规则等，提升专业知识水平，筑牢合规
意识，推动公司高质量发展。
综上，公司 2026 年度“提质增效重回报”行动方案的各项内容均在按计划实施中。下半年，
公司将结合上交所发布的《关于开展沪市公司“提质增效重回报”2.0 专项行动的倡议》，持续履
行上市公司责任和义务，积极传递公司价值，维护公司良好市场形象。

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（四）2026 年下半年经营工作计划
下半年，公司将继续立足“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业，
围绕“十五五”发展规划，以存量提质、增量做优、运营增效为主线，以高品质空间载体、高质
量运营服务，实干实效服务引领区高质量发展，不断增强公司核心竞争力，努力回报社会、回报
股东。
（一）“三资”提质转型，实干担当服务引领区建设
围绕“资管做强、资本做活、资产做优”，持续优化布局、深化转型、锤炼能力、守牢风险
底线。立足浦东、实干笃行，向上向好、向新向优，深度融入区域发展大局。
1、资管做强：运营提质，载体提能，服务提档
下半年，公司将继续坚持资管做强核心目标，实现开发与运营一体、规模与质量并进，全力
推动发展模式从开发建设向资产运营、价值提升深度转变。紧扣区域现代化产业体系建设，精准
招商引智、培育科创生态；稳步推进区域综合开发与项目建设，深耕物业服务，打造以客户为核
心的矩阵体系，全力服务引领区高质量发展。
（1）以招商引资“加速度”构筑发展“强磁场”
推动发展模式从单一空间供给向全链条综合赋能，强化“产业+空间+服务”一体化招商，持
续放大集聚优势，加速新经济、总部型企业落地集聚，助力区域产业能级稳步提升。
在办公及产业园楼宇营销方面，持续巩固核心标杆片区成熟楼宇出租率，筑牢发展压舱石。
通过楼宇焕新激活核心区老楼载体。深化“朋友圈+生态圈”招商模式，聚焦总部经济、新经济、
硬核产业等重点方向精准引商，构建“存量焕新+增量拓局”双轮驱动格局，继续以资产交易带动
产业集聚，持续放大载体优质价值。不断做深产业生态链式招商，输出全域优质轻资产业务矩阵，
整合高品质科研楼宇、人才安居房源、商业会展设施，积极搭建完善的“安居+乐业”体系，优化
提升张江人工智能创新小镇、陆创 AI 加速器等平台服务，营造“创业在园区、生活在社区”的宜
居宜业环境。
在住宅产品租售方面，把握市场修复态势，充分释放“沪七条”政策效应，对标“好房子”
建设标准深耕住宅租售领域，以高效响应、全程保障的优质服务夯实居住体验。在售项目深度挖
掘所处板块价值，持续迭代产品实景展示，强化产品核心竞争力，激活区域可开发客群，努力完
成全年推售目标。陆家嘴云邸 CIRRUS 项目围绕入市目标，打磨产品细节、迭代提升产品品质,系
统化开展品牌宣传、场景展示与意向客户储备，多措并举做深做实蓄客推广。租赁住宅持续稳固
出租率基本盘，统筹金融城、前滩、张江、川沙四大片区运营管理，持续擦亮“陆家嘴乐居”品
牌，输出标准化服务体系，打造标杆性租赁住宅品牌。同步探索外拓房源渠道，推动租赁房源资
产实现稳健增值与可持续运营。
在商旅服务运营方面，把握体验经济、情绪消费、打卡流量、文体票根联动等新兴业态特征，
持续培育商业发展新动能。动态优化各商业项目业态结构与品牌矩阵，不断提升商圈活力与客户
黏性，推动客流人气与商业价值双向赋能、高效转化。匠心打造多元消费场景，塑造商业发展新
样板。LU1885 陆里延续焕新开业热度，以“日间休闲、夜间微醺”全时段运营模式，打造网红打
卡与社交体验标杆。上海陆家嘴中心 L+MALL 深化艺术化空间营造，场内常态化落地各类主题艺
术展、装置艺术展、潮流 IP 展，充分释放商业发展新动能。张江陆悦天地聚焦科创人群、周边白
领及家庭客群分层运营，持续品牌优化，补齐特色体验业态，“科技与自然”“艺术与互动”，
树立智慧商业新标杆。推动实行“一项目一策略”差异化管理，前滩香格里拉酒店、张江希尔顿
酒店要继续深入与“陆家嘴大朋友圈”互动，联动拓展业务合作。积极构建“一券通用、权益互
通”的“陆家嘴大朋友圈”数字化消费新生态，将演艺流量、会展流量有效转化为消费增量，为浦
东国际消费中心核心承载区建设注入新活力。
（2）以载体建设“硬实力”打造区域“标杆地”
深耕城市更新核心理念，立足片区整体提质、功能迭代升级、空间有机焕新核心目标，全程
紧盯建设进度、严控工程品质。陆家嘴区域，梅园社区 2E8-19 地块住宅项目推进结构封顶，梅园
社区 2E8-17 地块商办项目推进工程桩施工；新民洋区域的洋泾西区 E08-4 地块住宅项目全力推进
竣工验收工作，E10-2 地块、E12-1 地块项目加速外立面施工，洋泾东区 E13 地块推动开工准备工
作。推进老楼焕新提质，陆家嘴软件园综合提升 L SPACE、L HUB 项目、软件园 4 号楼白领公寓
项目竣工交付。前滩区域，前滩 21-02、21-03 地块项目推进入住许可证办理，住宅、商办实现物
业移交查验，实现“站城一体、垂直开发、无缝接驳”的全维 TOD 实践。
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（3）以品质服务“守护力”展现品牌“金名片”
物业服务始终对标行业顶尖标准，精益求精打磨服务品质。坚持以技术创新赋能服务升级，
保障服务全程在线、响应及时、贴心周到。持续深化全域能耗精细化管控，稳步推进楼宇低碳化、
绿色化运维工作。同时立足产办楼宇运营特点，持续深耕探索“大客服”运营管理体系试点落地与
实践研究，不断完善适配高端、现代产办物业的运营服务模式。全面复盘服务历届进博会的工作
经验，高标准做好 2026 年进博会服务保障工作。
2、资本做活：夯实金融矩阵，打造投融管退闭环
下半年，金融板块将继续坚持稳中求进、产融协同、提质增效、严控风险的工作总基调，积
极挖掘优质项目资源、甄选优质投资标的，持续健全特色金融服务体系，加速推动业务发展从规
模扩张型向质量效益型转变。聚焦“陆家嘴大朋友圈”客户多元需求，持续深化产业联动，强化
内部资源协同赋能。推进产业投资平台筹建，布局产业投资业务赛道，充实产业投资团队，建立
投资管理制度与运营机制，打造高效联动、稳健可持续的产融协同发展新格局。
持牌机构业务革新创优，做强金融板块矩阵。陆家嘴信托要围绕行业监管要求，深化业务转
型升级，构建“前中后台高效协同”新格局，提升专业化运营、资源调配、产品研发能力，持续
深化存量风险化解与精细化投后管理。爱建证券要继续稳步推进核心业务资格的申请与落地，补
齐业务短板、夯实经营底盘，健全业务布局、延伸服务链条。陆家嘴国泰人寿要继续与另一股东
共同推动增资工作，通过优化资产配置、动态调整结构及加强风险管控，持续深化资产负债匹配
管理。
3、资产做优：优化资产布局，推动资产提质增值
搭建“存量盘活-低效退出-价值提升-资本循环”的资产经营模式。梳理公司内部存量资产，
充分利用好陆家嘴集团商业不动产 REITs 通道，探索“重资产投入-轻资产运营-证券化退出-资金
再投资”闭环工具的作用。同时，主动挖掘市场存量项目机遇，精准研判、测算投资收益，择机
储备优质资产，补充公司的资产厚度。积极推动存量项目改造，促进公司整体资产的提质升级。
落实土地市场常态化跟踪机制，动态掌握供地计划、竞拍行情及价格走势，立足区域发展规划，
精准甄别、深度挖掘浦东新区优质投资项目。
（二）筑牢三大支柱根基，驱动改革转型发展
“十五五”是浦东打造社会主义现代化建设引领区、基本实现社会主义现代化全面发力的关
键阶段，公司要围绕从“规模扩张”到“提质增效”的战略转型，坚持以稳增长固基本盘、以优
布局塑核心优势、以强风控守安全底线、以深改革激内生动力、以促创新拓发展空间，探索形成
与引领区定位相匹配、具有浦东国资辨识度的高质量发展新范式。
1、 筑牢项目品质“压舱石”
以产品力为核心引擎，打造全业态、全周期竞争优势。深度布局商办楼宇、销售住宅、租赁
住宅多元产品线，构建覆盖全客群、适配多场景的产品矩阵。始终保持对市场趋势与客户需求的
敏锐洞察，将产品力建设贯穿项目全生命周期。通过将产品力标准深度嵌入规划设计、施工建造、
成本管控各环节，建立跨专业协同机制；通过“场景化”增强客户感知、传递产品价值，兑现品
质承诺；通过“投研定位-规划设计-建设施工-产品推广-品质交付-持续运营”的闭环管控，实现产
品线从蓝图到实景、从承诺到体验的高品质落地。
2、强化队伍建设“软实力”
围绕企业高质量发展持续优化人力制度及机制，动态响应各条线用人需求，加大招商营销、
资产运营、金融投资领域市场化紧缺人才引进力度；优化细化钻石模式物业服务体系、资产证券
化项目运营管理及考核机制，不断完善人才培养体系，进一步释放团队活力、人才潜能。持续深
化落实中层及主要投资企业干部任期制契约化和“三能”机制要求，将胜任力测评覆盖至主要投
资企业，全方位提升干部队伍综合能力。
3、把稳内控管理“防火墙”
健全内控体系，织密监督网络。完善多维度协同监督体系，推动纪检监察、风控合规、内部
审计等监督力量深度贯通、有机融合，全面搭建全方位、立体化的“大监督”工作格局。在风险
防控上做到新常态，聚焦“关键少数”和重点领域，聚焦重大投资、工程建设、资金使用、招投
标等重点领域与关键环节，实施常态化审计监督、穿透式风险排查；开展内控手册编制，持续优
化业务流程与管控体系，为公司内控体系规范化、落地化筑牢基础。

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（三）统筹“十五五”全局部署，全面迈向高质量发展新阶段
公司将继续立足城市综合运营服务商核心定位，坚定不移推进高质量转型发展。战略上坚持
“稳、精、合、新”四大原则，稳中求进，并在实践中持续迭代优化。围绕“资管-资本-资产”三
位一体发展路径，统筹全域不动产、产业载体、商业配套等各类资源，优化空间功能布局、提升
载体运营价值，着力打通资源盘活、资产提质、资本增值全链条。对标行业头部企业先进理念、
管理模式与发展经验，全面深化市场化改革，健全市场化经营机制，推动企业经营管理、业务运
作与市场规则深度接轨，持续提升综合竞争力与可持续发展能力。
报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未
来会有重大影响的事项
□适用 √不适用
三、报告期内核心竞争力分析
√适用 □不适用
公司作为城市综合开发商，不仅在陆家嘴金融贸易区核心区域内持有大量优质经营性物业，
并已将发展地域延伸到了前滩国际商务区、张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区，确立了公
司在行业发展中的竞争优势。通过多年深耕，公司积累了丰富的城市开发与服务经验。
公司的核心竞争力主要体现在以下六个方面：
（一）持续增长的经营性物业。公司持有的主要在营物业面积从 2005 年转型之初约 15 万平
方米增长至 386 万平方米。公司持有的物业主要位于上海陆家嘴金融贸易区、前滩国际商务区、
张江科学城核心区、川沙新市镇城南社区以及天津红桥区，物业所处区位优越，交通便捷。公司
积极构建以“专业化”为核心的城市中心、城市副中心运营平台，不断提升在营商办经营性物业
品质与服务，助力浦东打造国际化一流营商环境，进一步增强品牌竞争力和影响力。
（二）稳定成熟的专业化运营团队。经过多年的市场磨炼，公司已经形成了一支稳定成熟的
专业化运营团队。公司按产品类型，即办公物业（含产业园）、商业物业、住宅物业、酒店物业
和会展物业，分别组建专业化营销团队。各营销团队有针对性地制定运营策略，专业化程度不断
提升，确保在营项目服务浦东产业资源配置与能级提升的功能得到充分发挥，积极服务总部经济。
公司建立了从“楼宇招租”到“战略招商”的机制，利用自身积累的良好客户资源，以及多元、
梯度的产品优势，优化激励措施，为注册、税收双落地企业提供扩租、续租优先权，进一步增强
重点客户扎根浦东的信心和积极性，营造良好的招商政策环境。产业服务方面已构建陆创 AI 加速
器、张江股权投资集聚区，为企业提供从孵化培育、融资对接到成果发布的全周期服务，实现企
业成长全链条赋能。
（三）营销与服务协同。公司精心打造了一支拥有“上海品牌”认证的专业化陆家嘴物业团
队，形成营销团队和物业服务团队的协同机制，不仅专注于为公司旗下商办及会展项目提供全方
位、多层次的管理服务，更聚焦于服务城市发展战略，擦亮陆家嘴金字招牌，保持物业运营水平
高质量发展。正围绕“资管做强、资本做活、资产做优”，立足存量资产盘活、运营提质、品牌
输出、产融闭环、轻重资产联动，构建新的业务模式，推动以住宅租赁运营为主营业务的陆家嘴
乐居公司、以商业楼宇租赁运营为主营业务的陆家嘴资产管理公司等轻资产服务平台及运营服务
公司的实体化运作。优化产业服务体系，探索产业园招商模式，构建“以链聚群、以数赋能、以
场景引项目”的新型招商范式，打造高承载力的产业集聚平台，持续提升项目招商、运营与服务
能级。
（四）持续发展的历史机遇。在控股股东陆家嘴集团的支持下，2023-2024 年，公司完成了发
行股份及支付现金购买资产并募集配套资金，将四个位于陆家嘴金融贸易区及前滩国际商务区的
优质股权资产注入公司，为做强做大主业、提升资产质量、优化股权结构、充实资金储备、优化
财务结构，实现可持续发展奠定基础。充分利用陆家嘴集团的资源优势，聚力“陆家嘴大朋友圈”，
围绕运营端聚劲发力，努力形成以陆家嘴产品为纽带的社会生态、生活生态、商务生态。随着前
滩国际商务区“十年基本建成”目标的实现，前滩的开发运营已进入了全新阶段。作为张江人工
智能创新小镇“模力双塔”核心载体，公司“科学之门”集群项目聚焦 AI 领域龙头企业与高成
长企业，正发挥功能平台作用。公司将继续着力促进区域产融结合，通过引进主力客户和带动产
业集聚，使前滩国际商务区、张江“科学之门”集群成为上海办公楼与产业园市场中备受关注的
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上海陆家嘴金融贸易区开发股份有限公司2026 年半年度报告

区域，成为各类企业和机构办公的最佳选址之一。同时，作为陆家嘴集团的重要区域开发平台，
通过与陆家嘴集团、前滩投资共同设立项目公司，持续推进三林滨江南项目的开发、建设及销售。
（五）统筹优势助力业务发展。公司旗下持有证券、信托和保险（寿险）三家持牌金融机构，
构建起“城市综合开发与服务+特色金融服务+商旅服务”三大核心主业的发展格局，推动金融服
务与实体经济协同发展。随着控股股东陆家嘴集团业务统筹的推进，公司已成为陆家嘴集团区域
开发、建设及运营的实施平台，有助于公司专业能力的持续提升。公司受托承接的陆家嘴集团在
前滩、三林滨江南、御桥等新兴区域的项目开发建设及招商运营正全力推进。
（六）严谨规范的企业管理。公司严格按照《公司法》《证券法》《上市公司治理准则》和
《上海证券交易所股票上市规则》及中国证监会、上海证券交易所的相关要求，以建立现代企业
制度为目标，不断优化公司治理结构，规范公司日常运作，防范公司经营风险，加强公司信息披
露工作。2026 年上半年，公司完成了《董事、高级管理人员薪酬管理制度》的制定工作，推动公
司治理相关制度的进一步完善。公司建立了由股东会、董事会和高级管理人员组成的公司治理架
构，形成了权力机构、决策机构、监督机构和管理层之间权责明确、运作规范的相互协调和相互
制衡机制，为公司高效、稳健经营提供保障。
四、报告期内主要经营情况
(一)

主营业务分析

1、 财务报表相关科目变动分析表
单位：元 币种：人民币
科目
本期数
上年同期数
变动比例（%）
营业收入
8,098,464,183.29
6,597,644,522.17
22.75
营业成本
3,407,472,476.50
3,246,011,499.17
4.97
销售费用
125,464,191.80
104,502,667.35
20.06
管理费用
243,260,166.41
246,608,853.57
-1.36
财务费用
678,666,430.74
718,814,130.89
-5.59
经营活动产生的现金流量净额
5,407,296,613.25
4,734,939,611.84
14.20
投资活动产生的现金流量净额
1,169,576,692.80
-588,964,933.26
筹资活动产生的现金流量净额
-5,147,456,908.23
-2,051,470,358.83
投资活动产生的现金流量净额：因办公物业星展银行大厦实现销售结转，导致投资活动产生的现
金流量净额增加。
筹资活动产生的现金流量净额：因报告期内公司归还银行贷款、应付债券及关联方借款，导致筹
资活动产生的现金流量净额减少。
2、 本期公司业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明
□适用 √不适用
(二)

非主营业务导致利润重大变化的说明

□适用 √不适用
(三)

资产、负债情况分析

√适用 □不适用

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