德祥地产补充披露收购PYI Investment估值及AI算力业务初步计划

香港交易及結算所有限公司及香港聯合交易所有限公司對本公告之內容概不
負 責，對 其 準 確 性 或 完 整 性 亦 不 發 表 任 何 聲 明，並 明 確 表 示，概 不 對 因 本 公 告
全部或任何部分內容而產生或因倚賴該等內容而引致之任何損失承擔任何責
任。

（於百慕達註冊成立之有限公司）

（股份代號：199）

補充公告
有關
須予披露交易
關於收購銷售股份及銷售貸款涉及發行代價票據
及 出 售 ITC Finance 股 份 及 ITC Finance 銷 售 貸 款
茲 提 述 德 祥 地 產 集 團 有 限 公 司（「本 公 司」）日 期 為 2026 年 7 月 2 日 之 公 告（「該 公
告 」）， 內 容 有 關（ 其 中 包 括 ）本 公 司 全 資 附 屬 公 司 ITC Strategic Holding Limited
（「ITC Strategic Holding」）向 Profit Tycoon Holdings Limited（「Profit Tycoon」）收 購 PYI
Investment Holdings Limited（「PYI Investment」）已 發 行 股 本 20%，以 及 Profit Tycoon 於
完 成 時 向 ITC Strategic Holding 轉 讓 PYI Investment 應 付 Profit Tycoon 的 所 有 款 項（包 括
本 金 及 利 息）之 20%。除 另 有 界 定 者 外，本 公 告 所 用 詞 彙 與 該 公 告 所 界 定 者 具 有
相 同 涵 義。
董 事 會 謹 此 向 本 公 司 股 東 及 潛 在 投 資 者 提 供 有 關 收 購 事 項 之 補 充 資 料 如 下：

A.

PYI Investment 集 團 的 估 值
於 估 值 過 程 中，估 值 師 首 先 評 估 洋 通 開 投（PYI Investment 的 核 心 營 運 實 體）。
PYI Investment 的 估 值 其 後 主 要 透 過 根 據 洋 通 開 投 的 評 估 金 額 作 出 調 整 而 得
出。

* 僅供識別

–1–

洋通開投的估值
於 估 值 日 期，洋 通 開 投 的 賬 面 值 為 人 民 幣 365,086,116 元，而 其 評 估 值 約 為
人 民 幣 2,090,000,000 元。相 關 說 明 載 列 如 下：
估值日期

賬面值

評估值

差額 備註

流動資產
現金及現金等價物
應收賬款
預付供應商款項
其他應收款
存貨
一年內到期的非流動資產

4,729,895
5,488,622
3,030,138
241,150,686
255,170,437
14,371,643

4,729,895
5,488,622
3,030,138
241,150,686
234,050,068
14,371,643

–
–
–
–
-21,120,369 附 註 1
–

流動資產總額

523,941,421

502,821,052

–

非流動資產
固定資產賬面淨值
無形資產
在建工程
生物資產
長期待攤費用

96,055,002
20,622,042
415,221,975
148,000
3,706,348

99,856,166
1,907,491,892
199,578
148,000
3,706,348

非流動資產總額

535,753,367

2,011,401,984

–

1,059,694,788

2,514,223,036

–

流動負債
短期借款
應付賬款
預收客戶款項
應付職工薪酬
應交稅費
應付利息
應付股息
其他應付款

20,000,000
6,052,244
102,227,610
93,782
-805,418
212,842
2,824,193
77,153,418

20,000,000
6,052,244
102,227,610
93,782
-805,418
212,842
2,824,193
77,153,418

–
–
–
–
–
–
–
–

流動負債總額

207,758,671

207,758,671

–

資產總額

–2–

3,801,164 附 註 2
1,886,869,850 附 註 3
-415,022,397 附 註 4
–
–

估值日期

賬面值

評估值

差額 備註

非流動負債
長期借款
專項應付款

125,850,000
361,000,000

125,850,000
90,250,000

–
-270,750,000 附 註 5

非流動負債總額

486,850,000

216,100,000

–

負債總額

694,608,671

423,858,671

–

股東權益
實 收 資 本（淨 額）
資本公積
保 留 盈 利╱（累 計 虧 絀）

815,125,262
152,893
-450,192,038

815,125,262
152,893
1,275,086,209

股東權益總額

365,086,117

2,090,364,364

–

1,059,694,788

2,514,223,036

–

負債及股東權益總額

–
–
1,725,278,249 附 註 6

附 註 1－存 貨
該 調 整 與 土 地 使 用 權 有 關。估 值 師 審 閱 存 貨 明 細 後，識 別 人 民 幣 21,120,369 元 乃 指 南 通 置
業 持 有 兩 宗 地 塊 的 土 地 收 購 成 本。因 此，估 值 師 將 該 兩 宗 地 塊 重 新 分 類，並 納 入 無 形 資
產 作 估 值 用 途。該 調 整 屬 會 計 上 的 重 新 分 類，不 涉 及 任 何 主 觀 估 值 參 數。

附 註 2－固 定 資 產 賬 面 淨 值
洋 通 開 投 及 其 附 屬 公 司 持 有 的 固 定 資 產 詳 情 載 列 如 下：
估值日期

賬面值

評估值

差額

樓宇及建築物
其他固定資產

92,454,168
3,600,834

95,907,902
3,948,264

3,453,734
347,430

合計

96,055,002

99,856,166

3,801,164

–3–

洋 通 開 投 及 其 附 屬 公 司 持 有 的 樓 宇 及 建 築 物 包 括 別 墅 單 位、辦 公 樓、橋 樑 工 程 及 配 套 交
通 設 施。估 值 師 採 用 重 置 成 本 法 進 行 估 值，主 要 參 數 如 下：
(1)

現 行 重 置 成 本，乃 透 過 以 相 關 價 格 指 數 調 整 原 始 歷 史 成 本 而 得 出。調 整 幅 度 視 乎 原
始 支 出 時 間 而 介 乎 0% 至 15%；及

(2)

綜 合 折 舊 率，乃 根 據 資 產 可 使 用 年 期、實 物 狀 況 及 會 計 折 舊 記 錄 等 因 素 綜 合 釐 定，
介 乎 52% 至 95%。

洋 通 開 投 及 其 附 屬 公 司 持 有 的 其 他 固 定 資 產 包 括 辦 公 設 備、運 輸 車 輛、電 器、家 具、軟 件
等。估 值 師 亦 採 用 重 置 成 本 法，主 要 參 數 包 括：(1) 透 過 價 格 指 數 調 整 的 重 置 成 本；(2) 綜
合 折 舊 率；及 (3) 殘 值 率。
固 定 資 產 錄 得 輕 微 估 值 增 值，乃 由 於 現 行 成 本 上 升 所 致。

附 註 3－無 形 資 產
洋 通 開 投 及 其 附 屬 公 司 持 有 的 無 形 資 產 詳 情 載 列 如 下：
估值日期

賬面值

評估值

差額

土地使用權
其他無形資產

20,298,139
323,903

1,907,167,989
323,903

1,886,869,850
–

合計

20,622,042

1,907,491,892

1,886,869,850

土 地 使 用 權 估 值 所 採 用 的 主 要 參 數 載 列 如 下：
序號 證書編號

1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11

蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009701 號
蘇 (2023) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0009702 號
東 國 用 (2007) 第 510029 號

估值分類

面積
（平 方 米）

基準地價

評估值

住宅用地

82,000

1,410

109,839,000

商 住 用 地（2：8）

300,002

1,322

376,772,512

商服用地

30,667

970

28,259,641

公 服 類 別 二（教 育）

166,668

420

66,500,532

住宅用地

58,000

1,410

77,691,000

商 住 用 地（2：8）

74,667

1,322

93,774,285

未利用土地

5,013,867

105

515,926,914

未利用土地

3,062,308

105

315,111,493

未利用土地

1,758,676

105

180,967,760

未利用土地

75,964

105

7,816,696

水利工程

177,725

105

18,287,903

–4–

序號 證書編號

12
13
14
15
16

東 國 用 (2007) 第 510030 號
蘇 (2018) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0007037 號
蘇 (2026) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0010834 號
東 國 用 (2015) 第 510041 號
蘇 (2024) 如 東 縣 不 動 產 權
第 0013311 號

估值分類

面積
（平 方 米）

基準地價

評估值

水利工程
商服用地

121,845
40,271

105
970

12,537,851
37,109,727

商服用地

10,000

970

9,215,000

住宅用地
商服用地

30,462
17,964

1,410
970

40,803,849
16,553,826

合計
賬面值

1,907,167,989
20,298,139

差額

1,886,869,850

對 於 第 1 至 6 號 及 第 13 至 16 號 地 塊，估 值 師 採 用 市 場 法，以 基 準 地 價 作 為 主 要 估 值 基 礎。
基 準 地 價 實 質 上 總 結 了 當 地 一 級 土 地 市 場（包 括 招 標、拍 賣 及 掛 牌 交 易）同 類 土 地 的 現 行
成 交 價 格，反 映 同 一 分 區 及 土 地 級 別 內 土 地 的 市 場 共 識 及 市 場 價 值，並 作 為 具 權 威 性 的
市 場 證 據。
基準地價來源於如東縣洋口鎮自然資源和規劃局在其官方網站刊發的最新官方政府資
料，詳 情 如 下：
分類

基準價格

（人 民 幣 元╱
平 方 米）
商業
住宅
工業
公 共（教 育）

970
1,410
270
420

資 料 來 源：
https://zrzy.jiangsu.gov.cn/gtapp/nrglIndex.action?classID=2c9082b55bd83c30015bdbd441de0195
就 未 利 用 的 第 7 至 12 號 地 塊 而 言，估 值 師 已 參 考 洋 通 開 投 與 如 東 縣 人 民 政 府 於 2006 年 9 月
18 日 簽 署 的《關 於 落 實 洋 口 外 閘 11.5 平 方 公 里 土 地 及 新 城 區 500 畝 土 地 相 關 問 題 的 處 置 協
議》
（「處 置 協 議」）。處 置 協 議 載 列 適 用 於 洋 口 外 閘 11.5 平 方 公 里 土 地（即 包 括 第 1 至 12 號 地
塊）的 土 地 徵 收 補 償 價 格。具 體 而 言，處 置 協 議 第 3.7 條 提 及：「……在 土 地 利 用 總 體 規 劃 調
整 為 商 業 及 工 業 開 發 用 地 前，政 府 徵 地 補 償 價 格 為 每 畝 人 民 幣 70,000 元……」。鑑 於 未 利
用 土 地 並 無 合 適 的 成 交 價 格 可 供 參 考，估 值 師 認 為 根 據 約 定 的 徵 地 補 償 價 格 評 估 土 地 價
值 屬 合 理。因 此 採 用 每 畝 人 民 幣 70,000 元（即 每 平 方 米 人 民 幣 105 元）的 固 定 單 價。

–5–

估 值 師 根 據 其 他 定 性 及 區 位 因 素 作 出 進 一 步 調 整。由 於 基 準 地 價 已 有 效 反 映 現 行 市 場 狀
況，且 標 的 地 塊 大 致 屬 標 準 地 塊，估 值 師 並 無 作 出 任 何 單 項 重 大 的 上 調 或 下 調。然 而，
所 應 用 的 三 大 類 進 一 步 調 整 包 括：(1) 地 塊 地 形 調 整，反 映 平 整 度 及 標 高 差 異，範 圍 為 0%
至 1%；(2) 交 通 可 達 性 調 整，反 映 車 輛 進 出 便 利 程 度，範 圍 為 0% 至 2%；及 (3) 周 邊 環 境╱區
位 調 整，反 映 配 套 設 施 及 鄰 近 產 業 佈 局 的 差 異，範 圍 為 1% 至 2%。因 此，各 單 宗 土 地 的 總
調 整 幅 度 介 乎 2% 至 5%。
從 商 業 角 度 看，該 等 地 塊 的 估 值 增 值 來 自 兩 項 原 因：
(1)

第 1 至 12 號 地 塊 乃 透 過 無 償 劃 撥 方 式 取 得，但 其 具 有 實 際 商 業 意 義 並 可 產 生 經 濟 利
益；及

(2)

第 13 至 16 號 地 塊 取 得 時 間 較 早，土 地 價 格 隨 區 域 整 體 經 濟 發 展 而 上 升。

附 註 4－在 建 工 程
洋 通 開 投 及 其 附 屬 公 司 持 有 的 在 建 工 程 記 錄 主 要 包 括 上 述 第 1 至 12 號 地 塊 所 產 生 的 測 量、
地 質 勘 探 及 前 期 工 程 成 本。該 等 支 出 為 相 關 地 塊 的 專 項 投 入，其 經 濟 利 益 依 賴 相 應 地 塊
產 生，並 無 可 獨 立 分 離 的 可 變 現 價 值。於 估 值 過 程 中，估 值 師 將 在 建 工 程 納 入 土 地 使 用
權 作 估 值 用 途。該 調 整 屬 會 計 上 的 重 新 分 類，不 涉 及 任 何 主 觀 估 值 參 數。

附 註 5－專 項 應 付 款
專 項 應 付 款 指 洋 通 開 投 就 於 2023 年 10 月 訂 立 的 土 地 綜 合 整 治 項 目 收 到 的 政 府 補 助，據 此，
洋 通 開 投 提 供 土 地 改 善 服 務，包 括 農 用 地 整 治、建 設 用 地 整 治、生 態 保 護 及 公 共 空 間 改
善。該 等 補 助 指 定 為 專 項 財 政 資 金，並 於 2023 年 12 月 至 2026 年 2 月 期 間 收 取。
該 項 目 並 不 代 表 洋 通 開 投 未 來 應 付 的 現 金 流。根 據 相 關 財 務 會 計 要 求，該 等 資 金 的 借 方
記 錄 為 資 產 項 下 的 現 金 及 現 金 等 價 物；鑑 於 該 項 目 尚 未 完 成 亦 未 正 式 驗 收，該 等 資 金 的
貸 方 記 錄 為 負 債 項 下 的 專 項 應 付 款。洋 通 開 投 預 期 於 該 項 目 完 成 並 正 式 驗 收 後，將 該 等
補 助 確 認 為 收 入，而 有 關 收 入 將 須 繳 納 企 業 所 得 稅。

–6–

估 值 師 認 為，基 於 上 述 專 項 應 付 款 的 性 質 及 相 關 會 計 分 類，該 專 項 應 付 款 的 市 場 價 值 應
參 考 其 相 關 潛 在 稅 務 負 債 進 行 評 估，原 因 為：(1) 洋 通 開 投 毋 須 向 任 何 第 三 方 償 還 該 餘
額；及 (2) 當 洋 通 開 投 將 該 餘 額 確 認 為 收 入 時 將 產 生 稅 務 負 債，而 洋 通 開 投 尚 未 取 得 任 何
免 稅 處 理 的 批 准。於 估 值 中，該 專 項 應 付 款 項 目 的 評 估 值 按 其 賬 面 值 餘 額 及 25% 的 法 定
企 業 所 得 稅 率 計 算，詳 情 如 下：
項目

金 額╱比 率

專項應付款
法定企業所得稅稅率
評估值

人 民 幣 361,000,000 元
25%
人 民 幣 90,250,000 元

該 調 整 為 根 據 會 計 處 理 對 潛 在 負 債 所 作 的 計 算，不 涉 及 任 何 主 觀 估 值 參 數。

附 註 6－保 留 盈 利
對 保 留 盈 利 作 出 的 調 整 屬 數 學 計 算，源 自 上 文 附 註 1 至 附 註 5 所 載 調 整，並 不 涉 及 估 值 參
數 或 主 觀 判 斷。

PYI Investment 之 估 值
其 後，估 值 師 對 PYI Investment 進 行 估 值，該 估 值 乃 基 於：(1) PYI Investment 應
佔 洋 通 開 投 75% 股 權 價 值；(2) 對 雜 項 項 目 的 調 整；及 (3) 小 幅 額 外 折 讓 5.0%。
PYI Investment 的 價 值 評 估 為 1,699,000,000 港 元，相 關 說 明 載 列 如 下：
估值日期

評估值 備註

洋 通 開 投 價 值（人 民 幣）
洋 通 開 投 價 值（港 元）
持股百分比
PYI Investment 應 佔 價 值

2,090,364,364 附 註 1
2,383,015,375 附 註 1
75.0% 附 註 2
1,787,261,531

Glory Well Investment
應計費用

-1,019,000 附 註 3

Glory Well Property
應計費用
應收股息
現金及現金等價物

-19,000 附 註 3
3,023,762 附 註 3
91,944 附 註 3

–7–

估值日期

評估值 備註

PYI Investment 價 值
額外折讓

1,789,339,237
5.0% 附 註 4

價 值 結 論（約 整）

1,699,000,000

附 註1
洋 通 開 投 的 市 場 價 值 評 估 為 人 民 幣 2,090,364,364 元，並 按 估 值 日 期 採 用 的 人 民 幣 兌 港 元 匯
率 1.14 折 算 為 2,383,015,375 港 元。

附 註2
PYI Investment 持 有 洋 通 開 投 75% 的 實 際 控 股 權 益。

附 註3
估 值 師 就 PYI Investment 之 全 資 附 屬 公 司 Glory Well Development 及 PYI Investment 另 一 間 全 資 附
屬 公 司 Glory Well Property Investment Limited 的 若 干 雜 項 現 金 基 礎 項 目 作 出 調 整。Glory Well
Development、Glory Well Property Investment Limited 或 PYI Investment 的 資 產 負 債 表 上 並 無 其 他
重 大 資 產 及 負 債 項 目。

附 註4
估 值 師 對 PYI Investment 的 結 論 價 值 採 用 適 度 5.0% 折 讓，反 映 兩 項 有 限 風 險：
•

少 數 權 益： PYI Investment 持 有 洋 通 開 投 75% 股 權，另 有 25% 少 數 權 益。儘 管 其 控 制 地
位 不 受 重 大 影 響，該 少 數 股 權 對 股 息 分 派 及 公 司 決 策 構 成 小 幅 限 制。

•

多 層 持 股 架 構： PYI Investment 與 洋 通 開 投 之 間 存 在 中 間 實 體 的 間 接 持 股 架 構，帶 來
與 跨 境 監 管 合 規 及 行 政 複 雜 性 相 關 的 輕 微 增 量 風 險。

上 述 因 素 的 影 響 被 視 為 有 限，因 此 5.0% 折 讓 被 認 為 適 合 反 映 PYI Investment 固 有 的 該 等 有
限 風 險。

–8–

B.

有 關Glory Well Development及Glory Well Property Investment Limited
（「Glory
Well Investment」）的 財 務 資 料
Glory Well Development
根 據 本 公 司 可 得 資 料，以 下 摘 錄 自 Glory Well Development 截 至 2026 年 3 月 31
日 止 年 度 的 未 經 審 計 管 理 賬 目 及 Glory Well Development 截 至 2025 年 3 月 31 日
止 年 度 的 經 審 計 財 務 報 表：
截至以下
截至以下
日期止年度
日期止年度
2025 年 3 月 31 日 2026 年 3 月 31 日
（經 審 計）
（未 經 審 計）
（港 元）
（港 元）
約
約
收益
除稅前虧損
除稅後虧損

–
(5,545,670)
(5,545,670)

–
(6,047,186)
(6,047,186)

於 2026 年 3 月 31 日，Glory Well Development 的 未 經 審 計 淨 負 債 約 為 11,787,802
港 元。
Glory Well Investment
根 據 本 公 司 可 得 資 料，以 下 摘 錄 自 Glory Well Investment 截 至 2026 年 3 月 31 日
止 年 度 的 未 經 審 計 管 理 賬 目 及 Glory Well Investment 截 至 2025 年 3 月 31 日 止 年
度 的 經 審 計 財 務 報 表：
截至以下
截至以下
日期止年度
日期止年度
2025 年 3 月 31 日 2026 年 3 月 31 日
（經 審 計）
（未 經 審 計）
（港 元）
（港 元）
約
約
收益
除 稅 前（虧 損）╱溢 利
除 稅 後（虧 損）╱溢 利

–
(55,176)
(55,176)

–
155,805
155,805

於 2026 年 3 月 31 日，Glory Well Investment 的 未 經 審 計 淨 資 產 約 為 12,488,227 港
元，主 要 包 括 應 收 其 控 股 公 司 PYI Investment 款 項 約 9,289,377 港 元，以 及 應 收
洋 通 開 投 集 團 款 項 約 3,202,034 港 元。
–9–

C.

出售事項的財務影響
誠 如 該 公 告 所 披 露，本 集 團 預 期 出 售 事 項 產 生 的 未 經 審 計 虧 損 甚 微。董 事
會 謹 此 通 知 本 公 司 股 東 及 潛 在 投 資 者，該 虧 損 預 期 約 為 115,000 港 元，乃 參
考 出 售 代 價 114,130,000 港 元 減 ITC Finance 於 2026 年 5 月 31 日 的 未 經 審 計 綜 合
淨 資 產 約 114,130,000 港 元 及 出 售 事 項 相 關 交 易 開 支 約 115,000 港 元 計 算。
股 東 應 注 意，本 集 團 出 售 事 項 的 確 切 虧 損 金 額 將 根 據 ITC Finance 於 出 售 完
成 日 期 的 資 產╱負 債 淨 值 計 算，並 須 經 審 計，因 此 可 能 與 上 述 金 額 不 同。

D.

PYI Investment 集 團 的 業 務 計 劃
董 事 會 謹 此 就 PYI Investment 集 團 有 關 人 工 智 能 算 力 業 務 的 業 務 計 劃 向 本 公
司 股 東 及 潛 在 投 資 者 提 供 以 下 補 充 資 料：
誠 如 該 公 告 所 披 露，PYI Investment 集 團 於 中 國 江 蘇 省 如 東 縣 小 洋 口 片 區 持
有 大 量 土 地 資 源，受 惠 於 多 元 綠 色 能 源 及 自 然 資 源，包 括 地 熱 能 源、海 上
風 電、分 佈 式 光 伏 電 力 及 臨 海 通 道，整 體 為 發 展 綠 色 人 工 智 能 算 力 中 心 提
供 堅 實 的 基 礎 優 勢。
截 至 本 公 告 日 期，PYI Investment 集 團 人 工 智 能 算 力 業 務 的 發 展 仍 處 於 初 步
戰 略 探 索 階 段，尚 未 制 定 明 確 的 建 設 方 案、投 資 計 劃 或 資 本 開 支 預 算。儘
管 如 此，PYI Investment 集 團 擬 在 遵 守 適 用 法 律 法 規 及 取 得 所 有 必 要 政 府 批
准 的 前 提 下，探 索 將 地 塊 自 然 資 源 與 綠 色 算 力 產 業 相 結 合 的 發 展 路 徑。同
時，將 就 開 發 服 務 長 三 角 地 區 算 力 需 求 的 基 礎 設 施 平 台 進 行 可 行 性 研 究。
建 設 規 模、資 本 開 支、技 術 路 線、開 發 時 間 表 及 業 務 模 式 等 主 要 參 數，將
於 政 府 諮 詢、產 業 合 作 夥 伴 洽 商 及 內 部 決 策 程 序 後 逐 步 釐 定。

– 10 –

就 預 期 資 金 安 排 而 言，PYI Investment 集 團 擬 依 託 現 有 境 內 項 目 公 司（如 洋 通
開 投）或 設 立 新 的 境 內 項 目 公 司 作 為 主 要 實 施 及 融 資 載 體。將 優 先 透 過 該
等 項 目 公 司 進 行 市 場 化 外 部 融 資，包 括 但 不 限 於 綠 色 信 貸、產 業 投 資 基 金
及 政 府 扶 持 資 金。倘 出 現 任 何 資 金 缺 口，相 關 項 目 公 司（如 洋 通 開 投）的 全
體 股 東 可 按 比 例 透 過 股 東 貸 款 或 出 資 方 式 提 供 財 務 支 持，具 體 由 該 等 股
東 根 據 相 關 股 東 協 議（如 有）的 條 款 及 適 用 法 律、規 則 及 法 規 釐 定。由 於 本
公 司 將 僅 間 接 持 有 PYI Investment 20% 股 權，預 期 本 公 司 不 會 有 義 務 為 項 目
發 展 提 供 重 大 資 本。
就 日 後 可 能 向 PYI Investment 集 團 提 供 的 任 何 股 東 貸 款、認 購 股 份 或 其 他 形
式 的 財 務 支 持 而 言，本 公 司 將 遵 守 上 市 規 則 項 下 的 適 用 規 定，包 括 但 不 限
於 在 適 當 時 就 向 PYI Investment 集 團 提 供 該 等 財 務 資 助 刊 發 公 告。
截 至 本 公 告 日 期，PYI Investment 集 團 尚 未 確 定 擬 建 人 工 智 能 算 力 中 心 的 具
體 營 運 模 式。據 本 公 司 所 知、所 悉 及 所 理 解，PYI Investment 集 團 一 直 根 據 現
行 市 場 趨 勢 及 可 用 資 源 稟 賦 探 索 以 下 初 步 方 向 性 方 案：
(a)

算 力 服 務： 向 人 工 智 能 企 業、科 研 機 構 等 潛 在 客 戶 提 供 算 力 租 賃、模
型 訓 練 及 推 理 算 力 服 務；

(b)

基 礎 設 施 託 管 服 務： 向 互 聯 網、金 融 服 務 及 其 他 行 業 客 戶 提 供 互 聯 網
數 據 中 心 服 務，包 括 服 務 器 機 櫃 託 管、數 據 中 心 運 營 維 護 及 網 絡 接 入
服 務；及

(c)

綜 合 綠 色 能 源 服 務： 依 託 綠 色 能 源 資 源，探 索 提 供 綠 電 供 應、碳 資 產
管 理 及 能 耗 優 化 等 增 值 服 務。

上 述 僅 為 PYI Investment 集 團 基 於 市 場 觀 察 及 資 源 稟 賦 制 定 的 初 步 業 務 方
案，並 不 構 成 PYI Investment 集 團 將 予 開 展 的 任 何 確 定 計 劃 或 未 來 收 入 承
諾。上 述 任 何 方 案 會 否 實 施、以 何 種 方 式 實 施、業 務 模 式 將 獨 立 進 行 或 透
過 合 作 方 式 進 行，以 及 收 益 產 生 模 式，將 取 決 於 項 目 審 批 進 展、屆 時 市 場
情 況、資 金 安 排 及 戰 略 合 作 洽 商 結 果。

– 11 –

茲 提 述 本 公 司 日 期 為 2026 年 7 月 10 日 的 補 充 公 告，當 中 載 列 有 關 簽 署 首 份 算
力 技 術 服 務 合 同 及 本 集 團 人 工 智 能 算 力 業 務（「算 力 業 務」）的 補 充 資 料。該
補 充 公 告 所 述 的 算 力 業 務 主 要 涉 及 本 集 團 現 有 的 算 力 技 術 服 務 業 務。在 此
業 務 模 式 下，本 集 團 識 別 及 協 調 合 適 的 供 應 商、管 理 客 戶 的 算 力 需 求、協
調 服 務 交 付，並 參 與 算 力 運 營、維 護 及 交 付 後 支 援。該 業 務 所 需 的 基 礎 設
施 及 算 力 資 源 目 前 主 要 由 第 三 方 供 應 商 提 供。另 一 方 面，PYI Investment集 團
的 擬 議 業 務 性 質 有 別，現 時 仍 處 於 發 展 初 期。該 等 方 案 乃 基 於PYI Investment
集 團 持 有 或 獲 賦 予 的 土 地、綠 色 能 源 及 其 他 自 然 資 源 提 出 的 初 步 項 目 層
面 建 議，可 能 涉 及 日 後 開 發 及 營 運 人 工 智 能 算 力 基 礎 設 施，以 及 提 供 算 力
及 數 據 中 心 相 關 服 務。
截 至 本 公 告 日 期，本 集 團 現 有 算 力 業 務 與 PYI Investment 集 團 的 擬 議 業 務 之
間 並 無 營 運 整 合、客 戶 或 算 力 資 源 共 享，亦 無 具 法 律 約 束 力 的 合 作 安 排。
儘 管 如 此，兩 項 業 務 或 可 相 互 補 足。例 如，PYI Investment 集 團 的 人 工 智 能 算
力 基 礎 設 施（如 獲 落 實）可 作 為 上 游 基 礎 設 施 及 資 源 平 台，而 本 集 團 在 其 現
有 算 力 業 務 下 於 客 戶 需 求 協 調、供 應 商 管 理、服 務 交 付 以 及 算 力 運 營 及 維
護 方 面 的 經 驗，可 補 足 該 基 礎 設 施 的 營 運 及 客 戶 群 發 展。
收 購 事 項 並 非 為 使 本 集 團 開 展 現 有 算 力 業 務，因 為 本 集 團 在 訂 立 收 購 協 議
前 已 透 過 首 份 算 力 技 術 服 務 合 同 開 展 該 業 務。相 反，收 購 事 項 將 使 本 集 團
取 得 一 個 潛 在 項 目 平 台（其 可 能 從 事 人 工 智 能 算 力 基 礎 設 施 及 數 據 中 心 業
務，並 擁 有 相 關 土 地 資 源 及 綠 色 能 源 稟 賦）的 20% 股 權。此 外，PYI Investment
集 團 目 前 並 無 營 運 任 何 人 工 智 能 算 力 業 務。本 集 團 可 藉 助 PYI Investment
集 團 的 土 地 及 綠 色 能 源 資 源，使 PYI Investment 集 團 旗 下 的 業 務 方 案 與 本 集
團於人工智能算力基礎設施及數據中心物業業務方面的長期利益保持一
致。任 何 未 來 合 作 或 整 合 均 須 待 制 定 明 確 方 案、取 得 必 要 政 府 批 准、落 實
融 資、進 一 步 盡 職 審 查 及 商 業 磋 商、簽 立 最 終 協 議，以 及 遵 守 適 用 法 律、
規 則 及 規 例（包 括 上 市 規 則 的 規 定）後 方 可 作 實。

– 12 –

經 考 慮 上 文 所 載 因 素 以 及 該 公 告 所 載 有 關 PYI Investment 集 團、其 核 心 資 產
及 競 爭 優 勢 的 所 有 資 料，並 特 別 考 慮 以 下 各 項 後：
(1)

收 購 代 價 獲 獨 立 第 三 方 估 值 支 持： 收 購 代 價 乃 參 考 獨 立 專 業 估 值 師
Pinetree Advisory and Valuation Limited 發 出 的 估 值 報 告 釐 定，估 值 日 期 為
2026 年 3 月 31 日。採 用 資 產 法，PYI Investment 的 全 部 股 權 價 值 評 估 約 為
1,699 百 萬 港 元。20% 股 權 應 佔 價 值 與 收 購 代 價 大 致 一 致。收 購 代 價 乃
經 公 平 磋 商 後 達 致，並 被 認 為 公 平 合 理。

(2)

PYI Investment 集 團 核 心 資 產 的 稀 缺 戰 略 價 值 及 長 期 發 展 潛 力： PYI
Investment 集 團 持 有 的 地 塊 為 長 三 角 地 區 稀 缺 的 連 片 沿 海 土 地，並 有 包
括 地 熱 能 源、海 上 風 電、分 佈 式 光 伏 電 力、液 化 天 然 氣 冷 能 及 湖 水 資
源 在 內 的 多 元 綠 色 能 源 資 源 組 合 支 持。該 等 特 徵 為 發 展 綠 色 低 碳 算
力 中 心 提 供 天 然 基 礎。在 取 得 人 工 智 能 算 力 中 心 開 發 及 建 設 相 關 政
府 批 准 的 前 提 下，該 等 地 塊 預 期 將 成 為 服 務 長 三 角 算 力 需 求 的 重 要
基 礎 設 施 節 點，為 本 集 團 產 生 穩 定 的 長 期 營 運 現 金 流 並 帶 來 資 產 增
值 回 報。憑 藉 上 述 綠 色 能 源 資 源，算 力 中 心 項 目 有 潛 力 建 立 多 元 清 潔
能 源 供 應 系 統，涵 蓋 地 熱 梯 級 利 用、海 上 風 電 直 供、分 佈 式 光 伏 發 電
及 電 池 儲 能，從 而 在 該 區 域 打 造 低 電 能 使 用 效 率 (PUE) 及 低 水 資 源 使
用 效 率 (WUE) 的 標 杆 綠 色 智 能 算 力 設 施。此 舉 符 合 中 國 國 家「雙 碳」戰
略 及 長 三 角 一 體 化 發 展 目 標，具 備 重 要 長 期 戰 略 價 值 及 發 展 潛 力。

(3)

資 本 高 效 的 代 價 支 付 機 制： 收 購 代 價 的 結 算 安 排 採 用 資 本 高 效 方 式，
包 括 發 行 代 價 票 據、非 核 心 資 產 股 權 置 換 及 適 度 現 金 部 分。尤 其 是，
收 購 代 價 中 114,130,000 港 元 將 透 過 出 售 本 集 團 非 核 心 放 債 業 務（即 ITC
Finance 的 全 部 已 發 行 股 本）支 付，使 本 集 團 能 夠 在 不 產 生 重 大 額 外 現
金 支 出 的 情 況 下，將 資 源 重 新 配 置 至 具 更 高 戰 略 潛 力 的 領 域，從 而 改
善 其 整 體 資 產 及 負 債 狀 況。

– 13 –

(4)

投 資 風 險 與 潛 在 回 報 相 稱： 董 事 會 已 考 慮 本 集 團 目 前 因 收 購 事 項 承 擔
的 風 險 上 限 及 其 潛 在 經 濟 利 益。首 先，本 集 團 於 收 購 事 項 下 的 投 資 風
險 限 於 就 PYI Investment 20% 少 數 股 權 所 協 定 的 收 購 代 價。鑑 於 截 至 本
公 告 日 期，本 公 司 或 本 集 團 任 何 成 員 公 司 均 無 訂 立 任 何 具 約 束 力 的 承
諾，為 擬 議 人 工 智 能 算 力 中 心 的 建 設 提 供 資 金、為 其 融 資 提 供 任 何 擔
保 或 承 擔 其 建 設 或 營 運 負 債，故 本 集 團 作 出 或 提 供 的 任 何 額 外 投 資、
股 東 貸 款、擔 保 或 其 他 財 務 資 助，均 須 另 行 進 行 盡 職 審 查、取 得 內 部
批 准、視 乎 資 金 可 用 性，並 遵 守 上 市 規 則 的 適 用 規 定。其 次，根 據 股
東 協 議 的 條 款，PYI Investment 集 團 將 優 先 透 過 外 部 項 目 層 面 融 資 籌 集
資 金，並 參 考 相 關 批 准、客 戶 需 求 及 融 資 可 用 性，逐 步 釐 定 發 展 及 資
金 安 排。第 三，收 購 代 價 獲 獨 立 資 產 法 估 值 支 持，而 不 論 擬 議 人 工 智
能 算 力 中 心 最 終 是 否 落 實，相 關 土 地 及 資 源 組 合 均 提 供 一 定 程 度 的
資 產 支 持 及 其 他 發 展 潛 力。第 四，倘 相 關 方 案 獲 落 實，本 集 團 可 透 過
其 於 PYI Investment 的 20% 股 權，參 與 相 關 資 產 的 潛 在 升 值，以 及 算 力 服
務、基 礎 設 施 託 管 服 務 及 綜 合 綠 色 能 源 服 務 產 生 的 未 來 營 運 現 金 流。
董 事 會 亦 已 考 慮 到，擬 議 人 工 智 能 算 力 中 心 仍 處 於 初 步 階 段，可 能 延
遲、修 改 甚 至 不 會 推 進，因 此 概 不 保 證 可 產 生 任 何 收 益 或 投 資 回 報。
經 權 衡 該 等 不 確 定 性 與 本 集 團 既 定 的 初 始 風 險、目 前 並 無 任 何 具 約
束 力 的 資 本 開 支 或 融 資 承 諾、投 資 的 資 產 支 持，以 及 上 述 潛 在 長 期 回
報 後，董 事 會 認 為 整 體 投 資 風 險 可 控，並 與 潛 在 回 報 相 稱，

董 事 會 認 為，收 購 事 項 的 條 款 屬 公 平 合 理，並 符 合 本 公 司 及 股 東 的 整 體 利
益。
承董事會命
德祥地產集團有限公司
張漢傑
聯席主席
香 港，2026 年 7 月 31 日

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於 本 公 告 日 期，董 事 如 下：

執 行 董 事：
張漢傑先生
（聯 席 主 席）、賀 學 初
（聯 席 主 席）、陳 國 強 博 士
（聯 席 副 主 席）、陳 耀 麟
先 生、羅 漢 華 先 生（首 席 財 務 總 監）、吳 堯 先 生、曹 新 偉 先 生
非 執 行 董 事：
周美華女士
獨 立 非 執 行 董 事：
石 禮 謙，GBS, JP（聯 席 副 主 席）、葉 瀚 華 先 生、彭 銘 東 先 生、陳 鎮 洪 先 生

本 公 告 中、英 文 版 如 有 任 何 歧 義，概 以 英 文 版 為 準。

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