首开股份控股股东首开集团与北京建院重组的旧闻被第一财经再次解读

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首开股份大股东重组落地，北京城市更新有了“综合服务商”
第一财经
2026-07-06 09:00:59
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责编：陈婷
北京“国资圈”迎来一场重磅调整。
6月28日，首开股份发布公告称，收到控股股东首开集团的通知，北京市国资委决定对首开集团与北京建院实施重组。具体操作是，将北京国有资本运营管理有限公司持有的北京建院67.50%国有股权，无偿划转至首开集团。
一家是北京地产圈的老牌企业，一家是建筑设计行业的骨干力量——两大国资龙头“强强联合”，不仅出于企业转型发展的考量，更是对房地产存量更新时代的主动适配。在探索城市内涵式发展的路上，北京市属国企迈出了关键一步。
对首开集团旗下上市平台首开股份而言，大股东在“开发力”与“设计力”上的整合，也将为其深化城市更新业务、探索增长曲线打开战略空间。从长期视角看，资本市场对这家正在转型升级的企业，价值重估才刚刚开始。
面向存量时代的国资重组
在北京国资体系内部，企业之间的重组案例并不鲜见。但与过往偏重同行业间的合并不同，首开集团与北京建院本次重组，属于地产开发与设计领域的“跨界”整合。
首开集团是北京市属国有独资企业，曾承担北京诸多大型社区及城市公共项目的建设。集团旗下上市公司首开股份，长期深耕北京核心市场，拥有庞大的项目储备、成熟的开发体系与属地资源积淀，在传统房开、存量盘活等领域均有深厚能力积淀。
北京建院是新中国第一家民用建筑设计企业，业务涵盖城市规划、投资策划、工程总承包等全设计链条。成立70余年来，北京建院承担了诸多设计项目，包括人民大会堂、北京大兴国际机场、国家大剧院、故宫北院等众多国家级标志性工程。
两家在各自领域均有“绝活”的企业，为何实施重组？
从国资企业改革的角度看，本次重组是以服务首都城市发展战略为导向，优化国有经济布局，调整产业结构的举措。而要进一步理解背后的战略意义，需要站在城市高质量发展及存量更新的角度，看到两家企业在产业链上的互补与契合。
当前，房地产行业的发展重心从“增量调控”转向“存量优化”与“品质提升”，大力实施城市更新已上升为国家战略。今年，《城市更新“十五五”规划》正式发布，预计2026～2030五年间城市更新整体市场容量约20万亿元。
随着存量更新时代正式到来，北京的城市建设也正在从“建高楼”转向“修胡同、改老区”，这对行业各个环节的参与者，都提出了更高的业务协同及综合能力要求——城市更新不仅需要建设端的落地能力，更需要顶级的规划设计作为支撑。
此时，再回看本次重组的两家公司，首开集团在项目落地、资金运作和资源统筹上拥有显著的硬实力，但其开发业务主要集中于一二级市场，在前端设计和规划能力上有待补齐“拼图”，而这恰是北京建院的核心优势，二者的合并属于“强强联合”。
对北京建院这类纯设计企业来说，过往可能面临“看天吃饭”的处境——只能作为乙方赚取设计费，在市场下行期，项目来源的波动也会影响企业发展。与首开集团重组合并，则能背靠首开海量的城市更新项目储备，让顶尖设计有稳定落地的舞台。
目前，首开集团层面的人事调整已同步落地，重组后集团将实现从前端方案策划到后端资产运营的全周期覆盖，涵盖规划设计、投资策划、工程总承包、持有运营等多个环节。调整后的业务布局，也与《城市更新“十五五”规划》的政策导向高度契合。
在业内看来，首开集团和北京建院的这场重组，有望催生北京城市更新领域的“第一综合服务商”；跨行业及领域的国资企业整合，也为其他城市的国资转型提供了新样板。
首开股份打开转型空间
作为首开集团旗下的唯一上市平台，首开股份将如何受益于本次重组，备受资本市场关注。
有业内专家表示，大股东层面的重组虽未直接改变股权结构，但对上市房企首开股份的业务影响较为深远。在北京建院设计能力加持下，首开股份可借助第四代、第五代住宅等“好房子”政策及规划尺度放宽的契机，为市场提供更高品质的产品。
除了高品质开发，首开股份在城市更新领域的发展前景，更具有想象空间。
近年来，首开股份基于开发业务的市场环境，已经逐步聚焦城市更新赛道，稳步推进业务转型，形成了自主投资运营和委托管理运营“双轮”驱动模式，多个项目已取得进展。
在自主投资运营方面，探索农村存量集体建设用地创新利用的模式，公司推进了通州宋庄首开LONG街项目投资建设。在委托运营方面，依托首开集团资源优势，受托管理了原北京电焊机厂用地改建四合院、香山晴雪园酒店升级改造等项目。
值得注意的是，与传统高杠杆、快周转赚取短期收益的地产业务不同，城市更新走的是长周期路径，的确需要硬实力才能跑通。在这个备受政策支持的新周期、去存量的赛道上，首开股份在大股东首开集团的加持下，更加具备成为一个全周期资产运营能力的主体，有着走稳与城市协同发展脚步的底气。
与此同时，城市更新涉及到的相关链条较多，涵盖规划、设计、建设、运营、资本退出等多个环节。而传统开发企业往往只具备中游建设环节的成熟能力，对上游策划统筹、下游精细化运营的把控不足，难以适配长周期、重运营的城市更新项目。
如今，首开股份大股东层面的重组，则为其城市更新业务的发展，打开了更大空间。
在未来的项目竞标中，首开股份将能输出“设计+建设+运营”一体化的解决方案。尤其针对一些对风貌保护等有极高要求的重点项目，拥有首开集团旗下顶尖设计院助力的首开股份，其方案的落地性、专业度将远超普通房企，以真正进化为具备“总包”能力的城市运营者。
同时，首开集团持有丰富的非经营性资产与城市更新业务资源，接管了北京超过3000万平方米的非经营性资产。大股东与北京建院合并后，首开股份可背靠其资源支持，协同设计公司推动资产盘活、增强运营能力，为公司业务拓展提供有力支撑。
从社会责任及民生属性看，首开股份凭借“开发+设计”的整合助力，能在保障房改造等稳定回报项目中，通过精细化设计严控成本；在商业街区、产业园区等高回报项目中，通过顶尖设计创造溢价。这种算总账的能力，是首开股份区别于社会资本的优势。
目前，房地产行业仍在“止跌回稳”进程中，而首开股份在资金充裕、融资成本较低、财务扎实的基础上，再次注入设计及运营能力，其未来的估值逻辑将不只是传统的土储和销售规模，而是基于稳定现金流和全链服务能力的运营商估值体系。这些传统房开之外的业务，都将成为其平滑开发周期波动的重要增长极。
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