Eastmoney FinanceCodex · 实盘不做把握 4/10
北京时间·🕒 发布 20:47:00时区推断·⟳ 抓取 20:56:57·⚡ 决策 07-28 20:57:53 +56s·91.0 天前
保利联合体以231.8亿元竞得上海两宗核心宅地
保利联合华润、徐汇城投拿下上海杨浦滨江和徐汇康健两宗核心地块，说明头部央国企仍在补充一线城市优质土储。
📄 原文Eastmoney Finance↗ 原文
保利一日“双杀”中海，231.8亿包揽上海两大核心地块
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不做 保利发展（600048.SH）
核心地块拿地对长期土储偏正面，但高溢价和资金占用使短期净影响不清晰，且未披露权益比例和利润弹性，不做。
不做 华润置地（01109.HK）
参与联合拿地但缺少权益比例、项目利润和对公司收入利润的短期量级，事件不足以支持港股方向性交易。
不做 中国海外发展（00688.HK）
竞拍落败不是已确认的公司级净损害，不能据此做空；同时也没有反手做多催化，不做。
展开详情(成交明细 / 研究档案 / 原文全文 / 决策记录链)
研究档案
🔎 新鲜度:最早出现 2026-07-28 · 扩散 medium · price-in 风险 medium ↗
关键理由
- 保利联合华润、徐汇城投拿下上海杨浦滨江和徐汇康健两宗核心地块，说明头部央国企仍在补充一线城市优质土储。
- 但高溢价拿地同时带来资金占用和未来利润率不确定性，事件对上市公司短期净影响并不单向。
- 这类土拍结果更像地产行业景气与土地市场背景更新，难以直接量化为1到10个交易日的收入或利润增量。
主要风险
- 八埭头地块溢价率35.83%、康健地块溢价率24.51%，若后续售价或去化不及预期，项目利润空间可能被压缩。
- 房地产板块受政策、销售和融资环境影响更大，单次拿地难以形成独立短线交易边际。
原文全文
展开原文 · 2,827 字
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保利一日“双杀”中海，231.8亿包揽上海两大核心地块
2026年07月28日 20:47
来源：
国际金融报
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当两幅稀缺宅地汇聚同一场土拍，一场激烈而持久的争夺战已然提前打响。
7月28日，上海迎来今年第六批次土拍。
热度早在一个月前便开始积蓄。
6月底出让公示的发布将杨浦滨江八埭头地块和徐汇康健地块推至台前，前者是今年上海单宗起价最高的宅地，也是杨浦滨江现有的最好地块；后者则是板块内断供五年后的首次补货，两者价值不言而喻。
地块一经发布，多家房企便开启紧锣密鼓的测算。
为了分摊资金压力，增加拿地胜算，国央企们开始结盟。随后不久，七企四组的报名名单开始在网络流传，这是一份堪称地产界全明星的阵容：保利联手华润，建发金茂结盟，招商越秀捆绑，中海一家独自参拍。
首宗溢价成交的百亿级地块
上午10时，随着竞拍的开始，网传阵容被应验。
前70轮基本为群雄逐鹿，70余轮后战局转为双雄争霸，保利华润和中海进入火拼状态，双方均展现出强劲的补仓欲望。
事实上，近年来围绕杨浦滨江的争夺，时常在保利和中海间展开。作为公司在上海的重仓板块，二者多次同台竞拍，各有斩获。
保利选择在平凉内环滨江和定海科创滨江双线布局，相继开发了外滩序、海玥外滩序、誉滨江、外滩启、江上印等项目，中海则集中力量深耕定海，连片开发，推出云邸玖章南北中三区。
双方鏖战近150轮后，保利和华润力压中海，以161.2亿元拿下八埭头地块，溢价率35.83%，这也是上海公开出让的首宗溢价成交的百亿级地块。此前集中供地制度落地后，上海百亿级地块资金门槛极高，大多仅有少数国央企参与摸底，最终底价成交，从未上演过如此激烈的争夺。
这场滨江之战，以2小时219轮竞价迎来终局，最终成交楼板价约10.2万元/m²，剔除商业分摊，可售住宅楼板价超11万元/m²。
上海同测土地
房地产
资产评估有限公司总估价师龙昆在接受记者采访时直言，这一成交价属于高位，35.83%的溢价率在今年核心地块中处于第一梯队，“体现了开发商对顶级地块的一致认可，也是东外滩八埭头的价值回归”。
在龙昆看来，多重因素推高了八埭头的地价。
首先是地段的稀缺性：内环内距黄浦江仅300—500米，高区可览
陆家嘴
和北外滩双天际线，是近年少有的成片滨江纯住宅用地，且周边配套成熟，三轨交环绕，加之规划调整后无小户型限制，允许抬板式设计，江景可塑性强。同时，14.8万元/m²纯住宅体量，可实现千套级供应，形成完整高端社区。
不仅如此，龙昆直言，邻近的虹口绿城潮鸣外滩开盘价已超过18万元/m²，给了八埭头项目较为明确的利润空间，头部房企联合拿地也推高了价格承受力。
据龙昆测算，开盘价在15万—15.5万/m²间，开发商仅能保本，如果想要合理的利润空间，售价需要达16.5万—17万/m²。据其估算，一线江景房源，售价或可达18万—19万/m²，非江景楼栋约15万—16万/m²，整盘均价在16.5万/m²左右。
保利连落两子
结束杨浦八埭头地块的争夺后，保利并未偃旗息鼓，下午2点其转战徐汇康健地块，再度与中海、招商缠斗，不同的是这一次保利的盟友是徐汇城投。
该地块位于内中环，紧邻桂林公园，为商住组合用地，其中住宅用地面积约29248平方米，容积率2.2；商业用地面积约17814平方米，容积率1.4，规划为约2.49万平方米
酒店
。
竞价开始后，前期仅中海、招商、象屿建发三方交替
举牌
小幅加价，保利按兵不动，其在第16轮才首次出价，随着象屿建发的率先退出，现场进入保利、招商、中海三家拉锯局面。多轮极限加价后招商无力跟进，中海放弃追加，第96轮
保利联合
体给出70.6亿元最高报价后，地块落槌，最终溢价率24.51%，成交楼面价为79072元/m²。
一天之内，
华润、徐汇城投拿下两大核心地块，拿地金额合计231.8亿元。
远郊地块奉贤新城以底价成交，总价3.34亿元，楼面价为2.06万元/m²。
至此，上海六批次土拍结束，3宗涉宅地块总成交额235.14亿元。
（文章来源：国际金融报）
文章来源：国际金融报
责任编辑：10
原标题：保利一日“双杀”中海，231.8亿包揽上海两大核心地块
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不仅如此，龙昆直言，邻近的虹口绿城潮鸣外滩开盘价已超过18万元/m²，给了八埭头项目较为明确的利润空间，头部房企联合拿地也推高了价格承受力。
据龙昆测算，开盘价在15万—15.5万/m²间，开发商仅能保本，如果想要合理的利润空间，售价需要达16.5万—17万/m²。据其估算，一线江景房源，售价或可达18万—19万/m²，非江景楼栋约15万—16万/m²，整盘均价在16.5万/m²左右。
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华润、徐汇城投拿下两大核心地块，拿地金额合计231.8亿元。
远郊地块奉贤新城以底价成交，总价3.34亿元，楼面价为2.06万元/m²。
至此，上海六批次土拍结束，3宗涉宅地块总成交额235.14亿元。
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这条决策早于决策账本(2026-10-08 起逐条追加),没有追加记录。